新西兰各地的工业地产租赁市场一直以来空置率比较低，企业主很难找到位置好的空间，现在，较小的企业主也感受到了这种压力。
　　与建筑相关的贸易商、小型电子商务商店经营者和其他中小企业，以及那些寻求车辆存放或紧凑办公空间的企业发现，越来越难以租到一个中等规模的出入方便的工业单元。
　　这在很大程度上是因为这部分地产市场已成为自用业主的追捧对象，尤其是在大流行后，因为许多人要么开始了新的业务，要么发展了现有的业务以适应新的商业环境。
　　开发商已经认识到，在我们的主要城市里，对高质量小型仓库或单元的需求增长，但很多业主是自用，意味着很少有新建地产会进入租赁市场。
　　这些智能工业商业园区的单元面积较小，通常为30-200平方米，配有现代设施、景观、安保和专用停车场，并且往往位于靠近住宅区和交通枢纽的便利位置。
　　Bayleys地产公司惠灵顿商业地产主管FraserPress表示，虽然近年来惠灵顿地区小型工业单元综合设施的开发有所增加，但实际情况是可租赁的单元很少。
　　他解释说：“这些单元在作为期房出售时的价位特别受业主的欢迎，业主希望办公场所能有一些保障，以避免房东一时的心血来潮。”
　　“由于惠灵顿地区主要工业区的空置率低于1%，所有投入使用的新开发项目都已迅速售出，很少是由投资者购买的。”
　　Press表示，Bayleys在该地区出售的新地产中，约有70-80%是由自用业主购买的，这使得租赁机会很少。
　　“如果有任何单元真的进入租赁市场，精明的小企业主就会赶快抢，他们知道，尽管每平方米的成本明显高于其他现有地产，但其高规格和优越的位置将提高长期的运营效率。”
　　Press重申，随着建筑成本上升和供应链持续中断，任何规划中的高规格工业单元的租金将不可避免地处于市场高位。
　　他说：“如果你比较旧的和新的工业地产的费用，算上所有的方方面面，对租户来说，价格不会便宜。”
　　“专用的和专门建造的工业商业园区内的新建单元，每平方米的费用将与高端存储/库房地产市场一致。”
　　“如果企业主想参与这些新开发项目，就需要考虑更高的租金。”
　　据Bayleys奥克兰南区主管JamesValintine介绍，奥克兰地区的小单元租赁市场也很紧张。
　　他解释道：“从回报的角度来看，尽管租户需求旺盛，但新的工业商业园区可能并不总是适合投资者。”
　　“在奥克兰，我们发现这些新单元往往是由自用业主而不是房东购买的，这使得可供租赁的地产存量变得紧张。”
　　Valintine说，尽管大型工业厂房需求量也很高，但有远见的房东可以将现有的旧工业厂房“分割”成多个租约，改造成一些成本效益高的小单元，以满足市场对这种类型地产的需求。
　　“这个想法在过去取得了成功，如果一个积极主动的二级地产所有者能够这样做，那么就会有租户愿意租用。”