新西兰的商业地产市场在2022年上半年表现出了自2007年信贷危机以来从未见过的谨慎。
　　据Bayleys地产公司的市场专家说，这种情况已经体现在买卖价差的扩大以及高价值交易较去年下降了约65%。
　　Bayleys的工商业地产主管RyanJohnson表示，鉴于通胀和债务成本的迅速上升，这种谨慎并不令人意外，这使新西兰与世界上几乎所有发达经济体的情况不相上下。
　　关键的区别在于，新西兰储备银行(RBNZ)在今年3月采取了激进的利率调整措施，使新西兰比大多数其他主要经济体提前了大约三个月的时间。
　　“其他国家一直在关注新西兰的情况，尤其是澳大利亚，它一直在关注新西兰的住宅和商业地产市场。
　　“澳大利亚储备银行在6月份调整了利率，并采用了我们刚刚经历的相同模式。”
　　Bayleys全球房地产合作伙伴KnightFrank最近发布了2022年6月至7月的报告——不确定时期的资本崛起;亚太区流动资本展望报告，概述了投资者面临的关键问题：·由于地缘政治和经济的不确定性，谨慎情绪和风险规避情绪增加·投资地产存量不足·买卖价差扩大·由于通货膨胀和债务成本而导致的经济活动下降与此同时，其他相关因素也在发挥作用，如追求质量、对配送和物流仓储的高需求、收益率在利率上升的背景下走软，以及建筑成本的持续上升。
　　为了应对这些问题和趋势，亚太国家的跨境投资者越来越多地配置优质写字楼和可持续资产，以及多样化投资和采取通胀对冲策略。
　　美国预计是亚太地区最大的资本来源，占比66%，新加坡(16%)、香港特区(6%)、德国(4%)和英国(3%)排在前五名。
　　Johnson说，这些趋势和问题大多在新西兰市场上也有，但在影响程度上存在一些微妙的地方差异，尤其是来自澳大利亚的跨境流动。
　　买卖价差和交易量“目前买卖价差特别大。这清楚地表明，卖家和投资者所处位置不同，有着截然不同的预期，这在很大程度上是由于再融资成本较高，以及在行业和子行业层面对资产风险的重新评级。”
　　由于卖家和投资者难以就价格达成一致，在上个季度的新西兰房市中，交易量出现了明显且相当直接的“手刹”效应。
　　“自3月中旬以来，成交量已下降约30%。”Johnson称，另一个问题是，再融资成本较高的这一周期阶段将持续多久，以及这将对资本化利率产生何种影响。
　　他说：“我们在接近6月底时看到，两年期掉期利率出现了相当大的回落。这是一个信号，表明我们可能正在接近利率周期的顶端。过去两个季度，债务成本的波动如此剧烈，也许离结束已经不远了。这种进展表明储备银行控制通胀的努力正在产生预期的效果，这对世界上所有发达经济体来说都差不多。
　　“两三个月前，没人知道终点在哪里，也没人知道利率会涨到多高。”
　　受通货膨胀环境迅速变化影响最显著的一个领域是大额或高价值交易领域。Johnson估计，与去年相比，2000万纽币以上的交易数量减少了60%至70%。
　　他表示：“这确实表明，今年上半年，投资者在评估不同资产类别的价格时是多么谨慎。”
　　这种谨慎已经在市场上消失了10多年。
　　“我们正在接近2007年发生拐点的时候，当时再融资成本开始超过上限利率，这是不合理的。这种不平衡的另一个例子是，目前10年期政府债券的收益利差率为+250个基点，而过去五年的平均收益利差率为+390个基点。”
　　地产存量的悖论KnightFrank的报告发现，投资地产存量不足是亚太地区许多市场面临的一个主要障碍。Johnson说，新西兰的存量充足，只是由于买卖僵局而停滞不前。
　　“实际上，我们的商业地产上市数量与去年相同，达到了历史新高。这真的很有意思，因为我们看到交易量比前一年下降了大约30%。
　　“这是买卖价差的体现，因为显然市场上有大量地产，但卖家不准备接受市场价格。”他补充说，由于几乎没有交易证据表明，当前的市场环境对卖家还是买家有利，因此双方都不准备采取行动，销售陷入停滞。
　　一小群买家在全股权的基础上购买地产，通过挤压房市里的大部分买家，对收紧商业地产利率上限产生了影响。
　　“大多数出价的定价都带有杠杆回报，现在的回报率要高得多。但也有一个奇怪的例外——少数竞标者——在某些情况下，他们是全股权出价，满足卖家的预期，因为这样他们能够获得高质量的地产。
　　“这是一个有趣的情况，那些全股权买家实际上在全面推高价格。”
　　繁荣的工业地产和对质量的追求新西兰的主要工业地产空置率低于1.5%，物流和仓储行业对2万平方米以上的地产需求巨大，因此在弥补工业地产短缺方面，新西兰与亚太地区处于同一水平。
　　这一趋势是由疫情造成的电子商务繁荣和全球供应链中断推动的，越来越多的企业试图在所有时候都持有越来越多的地产。
　　“当涉及到2万平方米或以上的需求时，这是非常具有挑战性的。这意味着更多的公司寻求开发建设，但随后他们会遇到飙升的建设成本，之后则要寻求更高的租金。”Johnson说。
　　他说，由于对仓库用地的需求不太可能很快改变，这确实意味着更多的投资者的收益率将更坚挺，因为他们在预期增长的情况下获得了明显更高的租金。
　　接下来的六个月Johnson预计，2022年下半年的市场活动将远远超过第一季度，因为每个人都能更清楚地看到近期快速而急剧的通胀带来的影响。
　　“在经济转型时期，我们快要到达一个转折点，事情开始变得更加明朗。
　　“不管如何，最终，资本必须变动。今年上半年交易减少，但仍需做出决定，资产负债表仍需调整或重新配置。
　　“今年12月底即将到来，对很多企业来说，这将是重要的结算日期。”
　　“我们预计，今年下半年会有更多的交易活动，尤其是卖方希望试水的场外交易。”