美国经济学家BenjaminGraham说：“聪明的投资者是现实主义者，他们向乐观主义者推销，并从悲观主义者手中买”——这意味着每个人对“好机会”这个词都有不同的看法。
　　因为受到债务成本上升、经济衰退言论、不同资产类别的动态变化以及新冠疫情后挥之不去的不确定性等因素的影响，我们看到工商业地产周期的指针在移动，房市正在发生真正的变化。
　　与去年同期相比，成交量下降了约30%。
　　从历史上看，成交量的下降可能是房地产市场压力的早期指标，因为价格的反应通常较慢。
　　一些交易是在场外进行的，我们代表资源丰富的实体进行的所有资产交易目前都有助于保持平均价格的稳定，但这并不是整体市场的真实反映。
　　房市周期在3月中旬开始改变，四个月后，我们看到了贷款部门的波动，这是一个明显的迹象，表明出现了一些结构性变化。
　　卖家、买家、估价师和贷方都在等待围绕房价基本面建立新的市场均衡，卖家和买家之间在价值感知上出现了脱节。
　　卖家的预期没有太大变化，但对于需要借贷的买家来说——这在房市中占一大块——收益预期已经改变，风险则更显著。
　　随着新形势的到来，买卖双方出现了对峙，都不想放弃任何立场。
　　这一切让我想起2007-2009年，新西兰和世界上其他国家一样，面临着美国房地产泡沫破裂和随之而来的全球金融危机的影响。
　　现在的大问题是当前的过渡周期将持续多久。
　　拥有大量房产和良好承租契约的优质资产的长期持有者通常能够在所有低迷时期做好管理，而许多坐拥大量现金的投资者，则处于有利的收购地位。
　　财大气粗的买家、能够优惠借贷的买家以及资产负债表状况良好的买家在市场上占据了上风。
　　从历史上看，房地产一直是通胀的天然对冲工具，但总有人需要——在任何周期、任何给定时间——出售房产，对他们来说，试图对市场进行猜测是很困难的。
　　是现在出售还是六到九个月后再出售?
　　不出意外的话，我们的建议应该是——立即出售。
　　当宏观经济形势变得艰难时，买卖价差会扩大。
　　银行已经开始缩减流动性，应对风险的方式也在改变。
　　作为新西兰的领头羊，奥克兰市场是第一个出现变化的，但我们的团队在南北两岛的反馈表明，其他地区正在出现同样的情况。
　　不过，也还是有一些谨慎的乐观情绪——在撰写本文时，国际批发利率正在下降，而在新西兰，两年期掉期利率已经从6月份的水平有所回升。
　　一些主要的交易银行已经下调了其住宅贷款利率，这是一个好迹象。
　　虽然我们看到了更广泛的商业地产领域的积极因素——当然是指优质A级地产——但重要的是要记住，每种资产类别都不同，它们会以不同的方式应对不断变化的市场条件。
　　工业地产依然强劲，写字楼地产有点疲软，零售业地产喜忧参半，但从各个类别来看，租金增长是值得关注的大事，尤其是那些租金与CPI审查挂钩的地产。
　　未来几年，租金回报预计将继续提高，尽管这取决于资产类型的不同阈值。