随着经济波动达到近半个世纪以来最剧烈的水平，数据、分析和建议将成为希望快速抓住商业地产机会的投资者的关键工具。
　　2022年出版的《KnightFrank财富报告》是一份宝贵的资料，它可以帮助我们全面了解财富创造、财富如何影响投资市场以及存在哪些机会和风险。
　　今年早些时候发布的第16次《KnightFrank旗舰年度报告》描绘了经济史上一个非同寻常的时刻。全球放松对大流行的限制，再加上通货膨胀和不断增加的债务成本，正在同时创造机会和产生风险。
　　那么，新西兰的主要收获和趋势是什么呢?
　　投资来源《财富报告》明确指出，私人资本是全球房地产投资的主要来源，而且在不断增长。
　　2021年是私人资本投资商业地产的12个月，私人投资者花费近4050亿美元，比2020年增长52%，比大流行前五年的平均水平高出38%。这远远超过了机构投资者的投资额，机构投资者的投资额在2021年增长了29%，仅比大流行前的水平高出6%。
　　KnightFrank将超高净值个人(UHNWI)定义为“净资产超过3000万美元的人，包括他们的主要住所”。
　　在全球范围内，私人资本目前占所有投资交易的35%。报告指出，今年23%的UHNWIs计划投资房地产，办公地产将成为最大的目标，物流地产首次排在住宅之前，排在第二位。
　　Bayleys地产公司的全国工商业地产总监RyanJohnson表示，同样的投资趋势在新西兰也很明显，主要来自国内投资者和一些海外投资者。
　　“过去两年的边境限制使私人资本投资大大超过了新西兰的任何其他买家群体。”Johnson补充说，在这两年中，新西兰为MSCI提供了接近最高的资本增长和收入总回报。
　　2021年，私人投资者在新西兰的房地产投资接近14亿纽币(交易额增加超过2000万纽币)，比2020年增长52%。2021年，这里的第二大投资来源是机构投资者，投资额为10.4亿纽币，比2020年下降了25%。银团在2020至2021年间的投资同比增长幅度位居第二，增长17%，达到6.64亿纽币。
　　Johnson说：“正在发生的变化是，新西兰在货币政策，特别是官方现金利率方面与世界其他国家脱节，我们已经看到通货膨胀达到了30多年来的最高点。相对于债务成本，每个人现在都在考虑这将对收益率产生什么影响。”
　　考虑到房地产对通货膨胀的防御性对冲，私人投资将继续是2023年房地产投资的主要来源，Johnson说，其他来源将开始产生更大的影响。
　　“资本无疑将继续流入新西兰商业地产市场，但这可能是第一次，它将有许多的来源。
　　“投资将在很大程度上来自海外，但也将来自Kiwisaver提供商。我们还将看到银团的投资减少，过去24个月来，银团一直是规模较大的投资者之一。”
　　当谈到这些投资者将有兴趣把钱花在哪些方面时，Johnson预计，顶级办公地产行业将重新受到海外机构投资者的关注，私人投资者将寻求我们的非自主性行业资产、强劲的现金流核心资产和酒店。工业地产将继续受到各方面的高度追捧。
　　Johnson说：“新西兰特有的趋势是人们对与食品相关的供应链地产的持续兴趣，这些地产的用途包括仓储和冷库。”
　　他还预测，在未来五年内，对医疗和养老等生命科学地产的投资也将是一个显著的趋势。
　　要关注的趋势除通货膨胀外，《财富报告》还指出，跨境(或离岸)投资增长、资产轮换和环境问题是近期的一些关键投资驱动因素，Johnson表示，新西兰商业地产市场也反映了同样的趋势。
　　报告发现，80%的全球投资者希望拥有更多符合ESG(环境、社会和治理)要求的资产，以证明其投资组合能适应未来，其中又特别强调“E”。
　　“草根投资者越来越有兴趣确切了解他们在环境和可持续性方面的投资。
　　“NABERS和GreenStar等评级对投资者的影响越来越大，一些世界上最大的全球基金经理正在要求根据环境和可持续性标准对投资进行筛选。”
　　随着边境重新开放，投资者寻求重新平衡投资组合以及全球公司在大流行中断后推进商业计划，离岸投资将重新出现。
　　Johnson表示，对新西兰的投资可能来自中国大陆、香港、新加坡、德国和澳大利亚的传统支柱行业。
　　资产轮换方面，对许多企业来说，在主要业务的净资产收益率超过15%-20%，而地产收益率已经压缩到5%的时候，售后回租是不错的选择。
　　“另一个趋势是，随着利率上涨，重新租赁将不再受CPI的影响。以前租金可能会在固定的基础上上涨2.5%至3%，现在租金将上涨5.9%至6.9%。”
　　风险管理Johnson说：“影响新西兰商业地产市场的因素有五个，其他市场也在密切关注：官方现金利率提高、控制通货膨胀和债务成本、移民安置、数字化和供应链中断。所有这些因素都将影响2022-23年商业地产的回报。”
　　再加上当前的其他全球风险因素，如地缘政治不确定性、经济变化和国际货币政策，他说：“我不想用‘前所未有’这个词，但现在看起来相当准确。”
　　“你可能会说，2022年将经历50年来最高水平的波动，而这是在商业地产经历了十年的真正稳定和有利条件之后。”
　　但Johnson补充道，“前所未有”不一定是坏事。所有类型投资者成功的关键是消息灵通，这样他们才能跟上创纪录的变化步伐，抓住机遇。
　　“跟上数据和趋势，依靠Bayleys等公司的分析及为投资决策提供的信息，并发现出现的机会，这些将变得越来越重要。”