新西兰的年通货膨胀率徘徊在7%左右，这是三十年来的最高水平，远远超出了储备银行设定的1-3%的目标。所有东西的成本都在上升对办公地产的租赁方式会产生什么影响呢?
　　Bayleys地产公司全国租赁总监SteveRendall表示，租户和房东已经敏锐地意识到迅速上升的通货膨胀带来的潜在风险，以及它可能对实际租金产生的影响。
　　“大多数租约都有租金评估的条款——通常要么基于市场，估价人员根据市场基准评估租金，要么将租金涨幅固定在一个商定的百分比数字。
　　“迄今为止，优质办公空间的主要租赁机制是每年固定增长约2.5-3.0%，在租赁续期或中期进行市场租金审查，通常采用某种形式的‘荆轮条款’(ratchetclause，即“反减租”条款，不允许租约的租金因市场租金调整而减少)。
　　“这些固定增长的租金条款为租户和房东提供了确定性，并允许他们将增长因素纳入预测和实践模型。”
　　不断上升的债务成本、持续数代的高通胀水平、与疫情相关的供应链和建设/装修挑战已经开始产生影响，租赁方式正在发生结构性变化。
　　Rendall说：“问题是，长期固定的租金审查可能导致房屋租金过低，这显然是房东不希望看到的，因此租金审查机制成为一个需要加强谈判的领域。”
　　“房东——以及他们的贷款人——通常会希望租金审查机制能够在一定程度上对冲高通胀和高利率的风险，而租客则相反，他们希望能避免租金大幅上涨。
　　“在过去的6个月里，房东们开始倾向于租金审查与CPI挂钩(有的还加上增幅)，或者提高固定的增长水平，这让租户有些焦虑，这是可以理解的。”
　　Rendall说，Bayleys的租赁和咨询团队帮助租户和房东的最好方式是向他们展示市场的情况。
　　“作为一家提供全方位服务的机构，Bayleys的业务覆盖了所有房地产行业，可为我们提供市场动向和背景分析。
　　“我们可以向客户展示市场在哪里——以及考虑到市场动态和相互竞争的影响，合理的租赁结构是什么样的。”
　　Rendall表示，知识令人强大，Bayleys提供的全面服务包括与企业分享实时数据，确保租户和房东在谈判新租约时处于更好的位置。
　　Bayleys公司分析和数据团队负责人ChrisFarhi表示，奥克兰和惠灵顿CBD办公地产市场目前的租金相当稳定，但各子市场之间存在差异。
　　“需求依然强劲，高端市场的租金一直在上涨，但在需求较弱的二级/较低质量地产市场，租金变化较为温和。
　　“除了新冠疫情之外，最近的高通胀形势使办公地产领域产生了不确定性，虽然高端市场可能会接受预先设定的租金审查条款，但二级市场可能会寻找机会放宽租金审查条款。”
　　Farhi分析了三种情况下过去六年的租金数据：固定年增长率为3.0%;以通货膨胀为基础的CPI+每年0.5%的增幅;以及奥克兰CBD高端办公地产基准租金(每年的市场租金评估不同)。
　　“我们发现，固定增长方案的整体租金将高于以CPI指数为指标的方案，而且可能还需要12-24个月的通胀加剧，才能达到类似的结果。
　　“考虑到通胀飙升从2021年9月才开始，现在办公地产市场正面临着新的局面。”
　　Farhi说，在空置率较低的高端办公地产市场，房东希望采用租金审查机制，以更好地对冲通胀，但租户很清楚以前的规范。
　　“高端市场目前倾向于回归固定增长机制，而且增长率通常会定得高一些。
　　“不过，在二级市场，空置率较高的情况对租户有利。在某些极端情况下，某些楼宇的空置率异常高，租户往往会寻求豁免或推迟租金审查，或寻求续租的优惠。”