奥克兰工业地产的“梦幻之旅”仍在继续，投资者、自用业主、上市实体和财团纷纷上阵抢夺，以在这个受限的市场分一杯羹。
　　争夺工业用地的战斗已经升温了，在过去5年里，工业用地的价格上涨了一倍多。
　　在新冠疫情的影响下，建设成本的上升和供应链的噩梦正在增加该行业内土地所有者的开发困境，如果不能立即通过提高租金来弥补这一问题，预计各方将倾向于推迟开发，而不是出售土地。
　　虽然这在短期内不太可能对土地价格造成任何下行压力，但与近年来的情况相比，它可能会减缓地价的增长。
　　奥克兰地区的形状是狭长的，在地理上四面受限，很难存在和获得大规模的连续地块。
　　几乎没有证据表明奥克兰市议会将迅速把周边土地重新规划为工业用地，或者将释放任何成规模的新区域以满足迅速增长的需求。
　　再加上基础设施存在瓶颈和限制，造成了增长受到抑制的现实。
　　Bayleys地产公司全国工业地产与物流总监ScottCampbell表示，受基本面因素的综合影响，工业用地价格正在成倍上涨。
　　“对现有工业空间的强劲需求、空置土地的有限供应(尤其是大规模供应)，以及土地供应由少数不愿出售、希望开发的各方主导造成市场火爆，这对租赁市场也是一个利好。
　　“同样，其他各方只会以土地和建筑组合的形式出售房产。
　　“电子商务的爆炸式增长推动了对大型用地的需求，库房越来越大，标准苛刻的重量级企业正在积极寻找合适的空间，它们将在物流、快速运送消费品和分销相关领域提供经得起未来考验的业务运营。”
　　Campbell说，在不断追赶的市场模式下，争夺相邻的工业用地的竞争激烈。
　　灵活的基础设施，和以奥克兰为基地向全国各地运输货物的高效率方式，仍然是妨碍工业部门真正发展的因素。
　　Campbell表示：“利用更好地协调公路、铁路和航空货运所带来的战略效率，可以加强配送网络。
　　“全国上下都在寻找降低运输碳排放的方法，铁路可以发挥关键作用，提供持久的低排放运输系统，连接各货运中心，能减少公路网的大型钻机。
　　“在经历了一段被称为有管理的衰退时期后，KiwiRail正在升级，重新审视其网络，投资重点最开始将集中在基础设备上。
　　“如果可以更有效地利用这一交通方式，那么投资者/开发商将能够利用现有的节点，为工业地产增值。”
　　Campbell说，行业情报显示，在Hobsonville、Westgate、Silverdale、Takanini和北岸，主要参与者愿意出资购买大型地产，目前奥克兰已经有足够的土地用于建设超大型数据中心。
　　“数据中心将是下一阶段的重点，但现在接力棒已经交给了市场的一个新兴部分——有能力满足卫生、研发和食品技术企业不断增长的需求的房地产。
　　“鉴于目前的土地供应能力(缺乏)，这可能是对工业地产部门的新考验。”
　　随着新西兰逐步走出大流行的困境，供应链正面临压力，许多时候出现了短缺。
　　这迫使企业对其所有业务领域的地产的要求都非常严格。
　　仓库、仓储能力和分销渠道都受到了密切关注。Campbell表示，已经处于压力之下的工业地产行业不得不在严格的范围内灵活调整。
　　对位置优越的工业地产的供应链需求曾被称为“要正好及时”——指的是交付环节的最后一英里部分的优先级和重要性，以及基于物流/配送的地产相关需求，要靠近最终用户。
　　“现在，我们越来越多地看到对‘以防万一’的地产空间的需求，因为供应链方面的挑战迫使批发商、分销商、零售商和建筑公司对跟踪、库存和存储方式进行微调。”
　　此外，可供出售的土地和房产的短缺以及超低的空置率意味着，使用者的寻找范围正在从传统的工业中心向外扩展，如MtWellington,EastTamaki和Penrose。
　　像Tuakau、DrurySouth，甚至中部怀卡托的Northgate工业园这样的地区都正在发挥作用，缩小地区之间的差距，为经济金三角注入活力。
　　Campbell认为，尽管(或者可能是因为)工业地产严重短缺，但在强劲的长期收益回报和资本增长的支撑下，投资者信心很高。
　　“对于优质的A级地产尤其如此，而对二级地产，人们将更多地处于观望状态。
　　“利率上升在即，收益保持稳定，因为空置率低，而且为抵消建筑成本上升的影响，租金也在上涨。
　　“工业地产往往在实际租约到期或空置前就提前租出去了，这为开发商和投资者在购买开发用地时提供了切实的信心。
　　“我们看到，基础设施正处于显著升级的增长节点，相信随着新西兰的边境重新向世界开放，海外对这里的兴趣和投资将会上升。
　　“预计这种情况会出现，特别是从澳大利亚会过来寻找机会的大型机构买家。”