尽管此前有对新冠的恐慌性预测，但企业并未放弃商业地产，他们正在更密切地关注自己的需求和将资金投向何处。
　　自新西兰于2020年首次封锁以来，人们对商业地产的未来有很多预测，尤其是关于办公地产方面。
　　这些预测最初相当负面，为办公地产敲响了丧钟，因为大多数行业的员工似乎都无缝地转向了居家办公。
　　现在，从近两年大流行的影响程度和前景来看，很明显，那些预测商业地产市场将灭亡的还为时过早。
　　新冠疫情和财政状况对很多方面产生了影响，包括企业如何看待它们捆绑在房地产资产上的资金，以及对房东的灵活性方面的要求。
　　租用者的需求在过去两年中，新冠疫情导致租赁不断被中断，但企业并未全部放弃商业地产租赁，不过它们已促使各行业认真审视自己真正需要什么样的办公空间，以及需要怎么做才能让员工重返办公室。
　　Bayleys地产公司的全国办公室租赁和咨询主管SteveRendall说，舒适、位置和安全是公司寻找办公场所的关键因素。
　　“公司希望办公场所能满足他们的关键需求。他们想问的是，怎样才能鼓励员工重返办公室，以及怎样才能推动企业文化，并进行符合现代工作方式的有效协作。”
　　Rendall说，这意味着在大都市地区，特别是奥克兰，租户希望靠近交通枢纽，如Britomart和轮渡码头。他们还想要舒适的环境，靠近酒吧、咖啡馆、公园、健身房，如果可能的话，还要靠近海滨。
　　Rendall表示，租住率下降时，人们往往会追求品质，这是常有的事。“拥有最新设施的较新楼宇，一般会吸引更高的需求。另外，企业会考虑这些便利设施的邻近程度，让工作场所成为员工真正愿意离开家前往的地方。”他说。
　　在奥克兰高端市场，Rendall报告称，随着价格的上升，对小型高品质空间的需求有所增加，主要是像Alberts、Precinct和Robt等租赁的立即可用的办公空间，这些地方各项服务已经准备就绪，直接就可以办公。
　　“我们说的是150到200平方米的高端套房，租户进来，插上电脑就可以工作了。它们是优质建筑，价格不低，有时租期较短，可能为一年到两年，而不是传统的最低三年的租期。”
　　在高端市场之外，Rendall补充说，在奥克兰中心城区的一些地方，如远离滨水区和CBD的南部地区，对安全的要求增加了，企业希望员工能安全进出大楼。他预计，这些地区的一些建筑可能会变得更难出租，或者可能会考虑重新定位，以作其他用途。
　　Rendall说，尽管人们对高端市场的兴趣很高，但二级商业地产的业主可以采取一些措施，让他们的资产更符合租户的需求。
　　“价格是显而易见的。较低的租金会让二级或次优建筑对租户更具吸引力，但是房东可以在多大程度上利用价格作为杠杆是有限制的，因为它会影响估值，而大多数房东都有债务需要偿还。”他表示。
　　他认为，在如今的市场上，吸引租户的另一种方式是拥有一个细心的管理团队，准备好真正关心租户并满足他们的需求。
　　“与租户打交道的方式要灵活。如果你是一个有经验的房东，你更可能比企业主更经济有效地进行维修或改建。做一个可以撸起袖子为租客做事的房东，可以建立彼此间的信任和忠诚。”
　　灵活性是关键所有这一切加在一起，意味着要求商业地产房东能提高灵活性，无论是对建筑内部的物理改造，还是对租赁协议的条款和条件进行修改。
　　Rendall说，在大楼内部，租户们正在寻找复杂的开放式方案，以满足他们不断变化的需求。“他们想要协作和公共的空间，比如厨房或餐厅，但也需要灵活的会议空间和以协作群体为中心的空间。吸引租户的是能够帮助人们以自己想要的方式工作的办公环境。”
　　在一些行业，随着项目的来来去去，企业也在寻求扩张、收缩甚至取消办公空间的灵活性。Rendall说，一个很好的例子是围绕重大基础设施项目成立的一些联合体。
　　“让我们以奥克兰海港大桥和自行车道扩建为例。一群人聚集在一起，花了很多钱准备投标，然后项目失败了，所以不再需要这个联合体。
　　“对于这类组织来说，能够在短期合同中灵活地租用空间是非常有利的，因为他们的未来不太确定。”
　　企业专业服务和咨询等其他行业的增长，也推动了对更短期、更灵活空间的需求。
　　特别是在大都市地区，我们已经见证了联合办公、灵活办公空间的兴起，如在奥克兰CommercialBay的PWCtower里，就有PrecinctProperties的GeneratorinAuckland和RegusSpaces等灵活的办公空间可供租赁。
　　Bayleys公司的奥克兰工商业地产部门主管LloydBudd表示，对租赁协议灵活性的需求并不局限于办公空间。
　　“任何刚刚签订了新合同、结束了合同甚至购买了另一家企业的企业，都希望租赁协议具有灵活性，以便在业务需求发生变化时找到合适的空间。
　　“展望未来，企业将越来越倾向于租赁，而不是购入地产，因为资金成本高昂，而且它们希望专注于自己的核心业务。”
　　他补充说，在大流行期间，一些企业对他们的房东感到不满，特别是那些难以获得租金减免的人，但大多数人仍将租房而不是买房。
　　“一些人表达了通过拥有自己的房子来获得更多控制权的愿望，但现实是，大多数这么想的企业没有买房所需的资金。”
　　Budd说。
　　事实上，一些商业地产买卖商正在上演相反的一幕，他们通过出售房地产并又租回来解放资本。
　　出售和售后回租Bayleys公司的全国工商业地产主管RyanJohnson说，许多公司都看到了从房地产领域撤出，利用这些资金加强资产负债表，并重新投资于业务增长的价值。
　　“许多公司都在考虑售后回租，因为该业务的资本回报率已超过15%至20%。”他说，“地产收益率已经压缩到5%左右，所以一些公司认为最好将这些资金从房地产中收回，重新投资到业务增长中。
　　“尤其是这些地区：汉密尔顿、尼尔森、霍克斯湾和陶朗加。”他说，“以前，这些地区和奥克兰的房价存在差距，现在有这么多资金在寻找地产项目，这一差距已经缩小。”