2022年的一大亮点是所有商业地产领域的强劲租赁活动，但随着这一年接近尾声，一些市场基本面正在发生变化。
　　在高通胀、高利率的环境下，银行正在收紧贷款房价比(LVR)，并密切监控债务水平。我们预计，随着租约到期，将有更多的房产待售，有些的价格可能会走软。
　　随着租金的不断上涨，一些人打算买房自用，产权被视为抵消通胀的一种手段。
　　随着边境开放和疫情防控放松，国际旅游重启，离岸资本正在房地产市场中开始流动。
　　在承认市场仍然存在重大阻力的同时，房市也取得了一些成果，所以让我们来看看2022年Bayleys地产公司在商业地产的每个关键领域是如何展开活动的。
　　RyanJohnson全国工商业地产总监从宏观的角度来看，这是非常不寻常的一年——尤其是过去的六个月左右。
　　不夸张地说，历史上我们还有波动的水平如此高、风险如此大的时候吗?
　　我们面临着紧张的地缘政治和战争，还有影响长远并改变了卫生机制的全球大流行，和以债务危机、衰退为特征的经济大漩涡，以及气候变化的威胁。
　　整个房地产市场的变化速度令人震惊。
　　去年是Bayleys工商业地产有史以来业绩最好的一年——尽管面临挑战，而今年是我们第二好的一年。
　　不过，销量在极短的时间内从峰值跌至谷底，债务成本也在逐渐上升，尽管收入可以对冲通胀，但在房地产领域的情况并不平衡。
　　尽管工业和大型零售业地产对收入被削减还相当自信，但我不认为有哪个建筑业主会在现在的经济环境下躺平休息。
　　虽然机构资本由于市场动荡而不愿在短期内做出决定，还有其他物业所有者选择等待市场走出困境，但总有交易可做。
　　未来一年，所有商业地产所有者的资产负债表都将受到严峻考验，但我们也完全可以确信——逆周期的机会主义买家将会出现。
　　Bayleys已经证明，作为一家在全国范围内拥有广度和深度的全方位服务的机构，我们的客户已经获得了实实在在的利益，我们准备迎接2023年的所有挑战。
　　ChrisBeasleigh全国零售地产总监在疫情的高峰期，城市中心受到的打击最严重，但随着办公人员返回，CBD的零售业正在重新调整，旅游业也在反弹。
　　零售业一直很复杂，不同的经营者经历的最好的时期和最坏的时期各占一半。
　　在其他各区、社区购物中心和零售区，租赁活动非常活跃，尤其是对即取即走的商店和服务提供商而言，这得益于部分居家办公和人们在离家更近的地方消费。
　　市场需求最旺盛的部分仍然是大型的地产销售和租赁，缺乏可用的店面和辅助仓储空间正在阻碍一些公司的国内和国际业务增长计划。
　　几家大型零售商正在委托专门建造配送中心，以支持其在线业务，而在零售地产销售方面，机构投资者和自用业主也在确定会增长的地区购买位置好的地产。
　　我们看到，随着婴儿产品、体育用品和运动休闲领域的增长，海外零售商对进入或扩张新西兰市场的兴趣非常浓厚。
　　随着面对面互动的回归，精致的新游戏厅、保龄球馆和体验式虚拟现实中心(都与食品和饮料有关)也开始受到青睐。
　　在整个零售行业，人员配备仍是一个重大挑战，尽管签证入境要求有所放宽，这种情况可能会持续下去。
　　尽管面临人员短缺、工资上涨、融资环境收紧以及持续的供应链影响，但2022年最大的积极因素是零售业的绝对韧性，我们对此十分感激。
　　WayneKeene全国旅游休闲及酒店(HTL)地产总监在大流行前，旅游业是新西兰第一大出口收入来源，但在边境关闭时，商业住宿行业受到了重创，直到现在才开始反弹——尽管人手有所减少。
　　在销售方面，我们的HTL团队看到了对中型住宿地产的强劲需求，主要是永久产权的经营和对永久产权的投资。
　　纯商业交易需要更多资本，因此随着银行调整对贷款房价比的预期，事实证明它们更难获得融资。
　　商业住宿领域的其他显著挑战是，老旧资产的延期维修率高，中型资产新开发市场明显存在缺口，利率和材料成本上升，以及继续使用汽车旅馆用做紧急和过渡性住房。
　　今年市场一个真正积极的因素是，现有的行业参与者继续在提供支持，他们抓住机会获得了更多的住宿地产，新进入者的投资也在经历了两年的疫情中断后回归。
　　入住率在上升，住宿业务也在持续增加——因为一系列的因素，包括市场上房间减少、国内旅游业持续的基本面以及冬季跨塔斯曼的游客(尤其是去皇后镇)的强劲增长。
　　当地投资者表现出的信心、寻求扩张的小品牌的需求，以及国际酒店集团对新西兰市场的青睐，都使该行业不停地在重组和重建。
　　JaysonHayde全国商业地产销售总监商业地产销售部门和所有其他细分市场一样，一直在面临着不断的变化，但真正令人惊讶的是，对商业地产运营者来说，现在的变化是如此之快。
　　对那些基本上不受新冠限制措施影响、能够在整个疫情中以最小干扰进行贸易的企业和基本服务提供商来说，机会激增。
　　关键时刻政府的强制规定在发生变化。商业地产的卖家和买家在不确定性上押注，而且，在疫情期间批准企业收购的融资时，银行并不真正知道该如何应对变化的形势。
　　向那些摒弃恐惧、被击倒后重新站起来的企业主们致敬，他们接受世界在继续转动的事实，不畏艰难地做出对他们的生意和团队最有利的决定。
　　在这段艰难的时期，技术已经变得超级重要——并且将变得更加重要——但人员配备和照顾员工仍然是一个挑战。
　　与经营企业相关的一切成本都在持续上升，但收入却没有跟上，在通胀环境下，可能不得不放弃一些东西。
　　尽管如此，商业地产的销售交易每周都在完成，一些创造性的解决方案促进了变革——比如卖家融资、出售公司股票而非资产，以及精心安排的收购。
　　ScottCampbell全国工业和物流地产总监工业地产仍然是商业地产行业中表现最好的资产类别，目前面临的挑战是整个行业的工业地产供应短缺，无论是出售还是租赁。
　　电子商务、物流/分销、“以防万一”的存量需求和制造业继续推动着市场，在过去12个月里，工业地产空置率处于历史低位，导致租金增长了20-30%。
　　在今年的前六个月，没有超过2000万纽币的交易，事实上，整体销售额下降了30-40%。
　　虽然我们注意到，过去一年中，房价出现了100-130个基点的走软，但现在情况已经趋于平缓，我们预计由于存在更换成本，房价不会进一步走软。
　　同样，我们预计空置率也会放缓，因为新的开发项目会迎头赶上并投入市场。
　　在销售方面，空置库存目前比投资库存更具吸引力，考虑到工业地产部门的基本面，自用地产目前得到了银行部门的良好支持。
　　尽管供应不足一直是工业地产市场的最大决定因素，但我们预计，在利率和贷款房价比门槛提高的背景下，再融资市场可能出现摩擦。
　　2022年将出现的最大惊喜是土地成本企稳(大片可开发地块仍有需求)，在疫情期间自用地产市场的韧性，以及现在工业地产市场找到了新的节奏。