投资者原本希望2022年最后几个月里今年的经济波动会到顶，但在通胀和持续的全球动荡的环境下，这种希望落空了。
　　10月份令人震惊的通胀数据为7.2%，略低于6月份的32年高点7.3%，但明显高于储备银行(RBMZ)和经济评论员预测的约6.4%。
　　这一消息立即致使掉期利率曲线大幅上升——两年期掉期利率上升了20个基点——并导致人们预测，RBNZ将在11月宣布的下一次官方现金利率(OCR)将达到4.25%。
　　在宣布通胀消息的同时，Bayleys地产公司的国际房地产合作伙伴KnightFrank召开了一场关于全球活跃资本的网络研讨会，该研讨会支持了这样一种认识，即这段经济动荡时期远未结束。
　　Bayleys全国工商业地产主管RyanJohnson表示，KnightFrank的全球指标显示，目前对经济波动峰值的预期太乐观了。
　　“我们现在可能会有更多同样的情况出现，甚至更多。通胀声明是未来几个月形势走向的一个重要指标。”
　　“很多人都希望并预测，有迹象表明波动性正在达到峰值。事实并非如此，这意味着人们的反应与此强烈相反，特别是在掉期利率曲线大幅飙升的情况下。”
　　Johnson表示，随着美国、英国和澳大利亚等主要经济体预计将在2023年陷入衰退，投资者收到的信息是要坚持，但要关注机会。
　　“在投资者等待利率波动结束之际，OCR预期的变化将使许多机构的资本投资再次暂停。”
　　全球的情况KnightFrank的数据显示，全球经济和政治动荡仍在持续，甚至在升级，这让投资者更加谨慎。
　　英国和欧洲的能源危机、乌克兰的战争以及中国持续的封锁，都给投资者带来了太多的未知因素。这场“完美风暴”的背景是，世界各国央行都在加息，努力将通胀带回可控水平。
　　这份报告包含了经合组织对国内生产总值(GDP)增长的预测，读起来发人深省。美国的GDP增长预计将从2022年的1.8%左右下降到2023年的0.5%左右，而欧盟的GDP增长预计将在零左右。2023年，澳大利亚的GDP增长率预计将从4%下降到2%。相反，中国的GDP增速预计将从2022年的3.5%左右升至明年的4.5%左右。
　　与此同时，预计2022年第三季度欧洲的投资额约为450亿欧元，低于2021年最后一个季度逾1400亿的峰值。在亚太地区，2022年第三季度的投资额为约280亿美元，低于2021年近7500万美元，为五年来的低点。
　　报告指出，由于投资者持有资产，且货币政策收紧的影响仍在显现，市场快速变化对全球房地产价值的影响尚未完全显现。
　　不过，由于买家预期房地产的回报率高于其他固定收益投资，预计房地产收益率将会扩大。
　　本地影响早在今年6月，KnightFrank发布报告《不确定时期的资本上升;活跃的资本之亚太地区》，概述了当时资本市场的关键问题：·由于地缘政治和经济的不确定性，人们越来越谨慎和厌恶风险·投资的存量有限·买卖价差扩大·通胀和债务成本导致的经济活动低迷Johnson表示，持续的波动性和不确定性意味着，其中大部分因素仍在本地市场发挥更大的作用。
　　Bayleys的Insightsanddata团队和CoreLogic的最新数据显示，新西兰2022年上半年的交易额超过2000万纽币的交易总额为18亿纽币，比2021年同期的40.2亿纽币下降了66%。
　　“低交易量将在未来几个月持续，离岸市场的波动将继续令老练的资本感到不安。我们看到有一些场外交易，但卖家不愿意。”
　　在Bayleys最近的一次活动上，对投资者的调查也显示，绝大多数投资者计划在短期内继续持有资产。
　　Johnson说：“随着债务成本上升的速度加快，这种情况可能会改变。”
　　在二级市场上，由于所有者继续持有和债务成本上升，买卖价差继续扩大，卖方预期和投资者意愿越来越不一致。
　　新西兰的另一个关键因素是，特别是在新冠最初封锁以来的两年里，人们越来越重视工业地产，将其作为一种具有吸引力的、强劲的、能提供良好回报的资产类别。
　　Johnson表示，尽管这仍然是事实，但有迹象表明，它也无法免受当前全球不确定性的影响。
　　几年来，工业地产的资本化率首次开始下降。
　　“我们仍看到工业地产领域的租金在加速上涨，但这方面将不得不做出一些让步，因为土地价值在上升，而高租金正在开始减弱。”
　　“这表明，工业地产，也不能免受整体市场波动和风险增加的影响。”
　　他表示，在市场适应更大风险的过程中，需要注意的一件事是，用于偿还债务和抵消部分债务成本的机构资本总量在增加。
　　“很多业主都在试图大幅降低他们的负债率，他们会尽可能地利用资产来实现这一目标。因此，这意味着，随着这些业主试图去杠杆化资产负债表，用于购买工业地产或其他行业资产的资本将减少。”
　　“资金减少意味着买家减少。买家减少意味着价格将走软。”
　　这种交易和资产持有减少的环境，也会产生影响房地产估值的流动效应。
　　Bayleys估值和咨询服务部门副主任JessicaMcKenzie表示，当银行正在推动更正式的估值作为再融资的担保时，最近的销量下降使得人们更难看到全球波动对价值的真正影响。
　　“作为估价师，我们总是从最近的销售情况中观察后视镜里的景象，以指导人们市场在哪里。这些销售数据无法让我们全面了解所有这些因素是如何影响市场的。”
　　她预计，销售缺口将首先被二级资产的法拍打破，导致价格开始下跌。“我认为，最开始销售的结果不会很好，但在那之后，情况将开始略微恢复正常，我们将开始对价值的新常态有更好的了解。”
　　McKenzie说，二级资产和一级资产之间的差距预计将在未来几个月扩大，一级资产可能会很好地保值。“它们有可能会下降几个百分点，但我认为二级资产可能会进一步后退。当形势变得艰难时，它们总是受到更大的打击。”
　　“如果可以，最好的办法是坚持，等待事情过去;可能会持续18个月。”
　　适应的艺术Johnson表示，如果说最新的通胀数据说明了什么，那就是地缘政治和经济的不确定性以及不断变化的影响因素太多，无法准确预测我们可能会在何时看到触底并开始改变。
　　但他补充称，充满挑战的市场环境总会带来机遇和挑战。
　　投资者对环境、社会和治理(ESG)评级较高的优质资产产生浓厚兴趣的全球趋势也在新西兰显现出来，对高级住宅和建后出租公寓等住宅资产类别的兴趣也在增长。
　　“特别是ESG，正成为活跃资本投资者越来越感兴趣的领域。这是一种全球趋势，在好地段的高评级建筑将保持其吸引力。”
　　Johnson说。
　　他表示，除了新兴的资产类别之外，还有来自消息灵通、目光敏锐的投资者的积极投资机会。
　　“有很多机会，这往往取决于时机，我们将看到更多提供好机会的交易。哪里有一个愿意卖的人，哪里就会有一个愿意出合适的价格的人。”