“建后出租(Build-to-rent，简称为BTR)”是新西兰新兴的地产资产类别，旨在为不能或不想拥有自己房子的新一代新西兰人服务。
　　开发行业内部人士认为，BTR在解决新西兰住房供应和负担能力问题方面具有巨大潜力，但该行业要完全实现这一潜力，需要政府的立法支持。
　　目前的情况在BTR模式下，专业开发公司建造大型住宅开发项目，专门用于出租，而不是销售。这些开发项目通常是多单元、高密度的生活空间，可以包括社区或联合办公空间，以及租赁的商业空间。
　　居民租赁的租期通常比标准的住宅租赁租约长，业主公司仍然负责所有建筑物的维护和管理。
　　这些开发项目的资金通常来自拥有开发项目股份的机构投资者，而不是单个单元的房东。
　　虽然BTR模式在海外很常见，但它在新西兰是一种相对较新的资产类别，也是新西兰租户的一种新的生活方式。
　　Bayleys地产公司的分析和数据主管ChrisFarhi表示，在新西兰，BTR的崛起与向集约化住房的更广泛过渡非常吻合，特别是在主要中心地区，受到房价上涨、绿地减少和社会变化的推动。建筑许可数据显示，公寓和联排别墅的许可在过去10年里大幅增长。
　　到目前为止，新西兰BTR行业的投资在一定程度上受到了阻碍，原因是政府在2021年决定取消住宅投资者的利息抵扣税，以及《海外投资法》(OIA)如何适用于BTR缺乏明确的规定。
　　今年8月，住房部长MeganWoods宣布了新的立法，将使新的和现有的BTR开发项目永久豁免利息限制规定。
　　这一变化意味着，只要该资产是作为BTR开发项目持有和运营的，其所有者就可以要求与这些资产相关的利息成本抵税。
　　Woods说，这些变化给开发商带来了确定性，并有可能在速度和规模上显著增加优质租赁住房的供应，同时给租户提供长期保障，使他们能够定居，融入当地社区和学校。
　　“每个人都知道，新西兰没有建造足够多的新住房。虽然人们关注的往往是住房拥有率，但事实上，出租房的供需真的存在很大差距。”
　　“我们认识到，BTR在填补新西兰租赁市场的巨大缺口方面能发挥巨大作用。我们看到，在奥克兰和坎特伯雷，有大量新供应，租金涨幅一直低于全国其他地区。”
　　为了得到税收抵扣规定豁免，BTR开发项目必须包括属于一个业主的至少20栋住宅。
　　谈到海外投资，Woods表示政府密切关注了相关规则以及它们如何适用于该行业。“今年3月，海外投资办公室(OverseasInvestmentOffice)发布了OIA在BTR开发中的指导说明。我们预计，这可以提供所需的透明度和信心，以吸引BTR开发所需的机构投资。”
　　变革的动力BTR行业专家表示，尽管任何旨在促进该行业投资和增长的立法支持都是受欢迎的，但最近公布的税收措施还远远不够。
　　长期以来，新西兰房地产协会一直公开支持BTR，认为它是缓解新西兰住房短缺的一种简单、有效的解决方案，可为租房者提供安全、长期的住房。
　　房地产协会首席执行官LeonieFreeman表示，税收抵扣政策的改变让潜在投资者更能接受财务数字，并鼓励建造新的租赁住房。
　　Freeman说：“由于BTR依赖长期的资本收益，只有永远的利息抵扣才能实现合理的投资回报。”
　　她补充说，下一步必须在OIA中明确BTR的问题，使其成为类似学生宿舍或退休村的资产类别，尽管政府在2022年早些时候就该问题发布了“指导说明”。
　　“甚至发布指导说明的事实就是问题存在的证据。我们的成员很清楚，一个‘指导’说明是没有法律约束力的。”
　　“我们最近进行了调查，没有大型外国机构投资者改变了主意，等着投资新西兰的BTR项目。‘观望’还在继续。”
　　“我们希望看到OIA发生切实的变化，消除目前的不确定性。这样做将能扩大投资池。
　　房地产协会还希望BTR能折旧。“将OIA与与资产类别联系起来应该很简单，包括引入折旧。BTR就像一种‘商业’类型的居住资产，商业资产能享受折旧，为什么BTR不能呢?”
　　协会的立场得到了那些进行大型BTR项目开发的企业的支持。
　　ResidentialProperties公司专注于奥克兰中心地区的小型BTR项目开发，那里的许多项目都因房价过高而被逐出了住房市场。
　　该公司董事总经理GregReidy表示，虽然BTR对新西兰来说是一个新行业，但BTR是世界上比较发达的房地产行业之一。海外投资者了解它的潜力，允许他们投资新西兰的BTR是至关重要的。
　　“从本质上讲，BTR业务的规模很大，因此是全球性的。如果不向世界其他地方开放，BTR可能会遇到困难。”他说，“要让海外投资者能容易地进入新西兰。我们是一个小市场，所以除非很容易，否则对海外投资者不一定有吸引力。”
　　Reidy说，虽然最近的税收规定改变是好消息，特别是在建筑成本和利息不断上升的环境下，但还不够。
　　“目前，我们是一个异类。与世界其他国家相比，我们的税收状况更为严峻。我们之前没有利息抵税，我们现在仍然没有折旧抵税。”
　　KiwiProperty将按计划于2024年在奥克兰的SylviaPark开放其建设的首批BTR公寓，还计划在奥克兰西部的LynnMall和奥克兰南部的Drury开发BTR项目。
　　KiwiProperty的公关和投资者关系主管CampbellHodgetts表示，KiwiProperty的战略愿景是创建繁荣的混合用途社区。
　　KiwiProperty的大部分资产已经拥有强大的零售业务。他们正在推进规划，将SylviaPark从一个以零售为中心的目的地发展成一个城中村，新西兰人可以在这里生活、工作、购物和娱乐。
　　“我们正在实现这一目标，将最好的零售、办公和住宅结合在一起——所有这些都在一个地方!”
　　目前，在SylviaPark，第二栋办公大楼——3TeKehuWay的建设正在顺利进行中，预计将于2023年年中开放，标志着创建一个繁荣的商业中心的下一步，SylviaPark将发展为世界级的综合用途资产。
　　“这一开发过程中最令人兴奋的是增加了BTR公寓形式的住宅。”
　　Hodgetts也认为，政府最近公布的税收政策让人们更加相信，BTR在解决新西兰住房危机方面发挥着关键作用。
　　“专为长期租赁设计，BTR为居民提供方便、灵活和使用优质设施的机会。在新西兰，许多人越来越买不起房子，租赁也在增加，我们相信BTR有潜力帮助缓解住房短缺。”
　　“但我们确实认为还有进一步发展的机会。”Hodgetts说，“例如，更优惠的折旧待遇将刺激对BTR投资的增加，并有助于加速其增长。”