在创纪录的低利率推动下，新冠肺炎疫情暴发后出现的房地产热潮，已显著改变了房地产市场的顶部和底部价格。新西兰的房价中值目前已达到77.9万纽币，在过去一年飙升了25%。
　　在今年3月政府一系列打压房产投资者的政策推出后，房市热潮在2个多月来未见明显变化，房价高企，且仍在上涨，首次购房者依然面临着房屋越来越不可负担的困境。
　　储备银行原来纠结于既怕房市不降温、又怕降得太猛，但目前的房市形势严峻，在等待2个多月后，储备银行决心祭起另一个大杀器，再朝火热的房市泼一盆冷水。房市的拐点快要来了吗?
　　房价超百万的地区达近300个房市的不可负担越来越严重目前，新西兰房产中值在100万纽币以上的地区从117个激增到282个，短短12个月内增长了惊人的141%。有20个地区的房产中值超过200万纽币，而另外13个区可能很快也会加入这一行列。但在一年前，只有4个区的房价一般都在200万纽币以上，3个月前，跻身这一行业的还只有11个区。
　　据统计，过去一年里，马纳瓦图-旺格努伊、吉斯本、霍克斯湾和大惠灵顿地区是新西兰房产市场最热的地区，房价涨幅在33%至39%之前。奥塔哥和西海岸的房价在过去12个月里上涨最少，房价涨幅都在15%左右。
　　21世纪初，新西兰99%的房屋销售额低于100万纽币。如今，100万纽币以下的房产仅占市场的74%。
　　2020年5月新冠疫情封锁解除后出现的房价快速上涨，已经改变了其他主要城市的住房市场。
　　一年前，奥克兰以外只有22个地区的房价中值超过100万纽币。现在这个数字是116个，惠灵顿现在只有7个地区的房价一般低于100万纽币(下降了74%)，而陶朗加几乎一半地区的房价一般在96.5万纽币或以上。
　　奥克兰现在已是一个大多数房屋价格超过100万纽币的城市，近200万纽币的房屋销量呈现“爆炸式”增长。
　　在过去的5年里，100万纽币以下的房屋销售下降了26%，而100万纽币至300万纽币价格区间的房屋销售量跃升了近37%。
　　奥克兰一些以前被认为是负担得起的地区，如MountWellington、GlenInnes和MangereBridge，现在房产中值都在100万纽币以上。奥克兰一些最贫穷的地区的房价已接近100万纽币。
　　OneRoof的编辑OwenVaughan表示：“那些过去被视为负担得起的地区——房价正迅速接近100万纽币大关——才是令人担忧的地方。如果你是首次购房者，这个趋势可不是好消息。”
　　过去5年全国有7个地区的房价上涨了100万纽币或更多。HerneBay，新西兰房地产价格昂贵的地区，增长了137万纽币，其中57%是在去年涨的。
　　在过去12个月里，全国首次购房者的首付要求增加了3万纽币，达到15.58万纽币。
　　在奥克兰，买家需要比一年前多攒4.3万到22.28万纽币的首付。
　　奥克兰“负担得起”的地区——一年前房价中值不到100万纽币——平均需要增加首付5.8万纽币。
　　储备银行继续打压投资者或再进一步限制对其贷款今年3月，政府宣布了新税收政策，以降低房地产投资的利润，打击房产投资者，从而减少房产市场的买方需求。之后，储备银行重新引入了贷款限制，使投资者和其他买家更难获得住房贷款。
　　2个多月来，这些政策没能产生立竿见影的效果，储备银行和政府如坐针毡。最近，有消息显示，储备银行或要求银行收紧对收入不足的人的住房贷款。储备银行表示，如果有必要的话，它正在寻求政府批准实施债务收入比的贷款限制以控制房价。
　　据悉，储备银行行长AdrianOrr已经写信给财政部长GrantRobertson，就贷款限额和只付利息的抵押贷款提出建议。
　　Robertson最早将于下周答复。
　　5月30日，Orr表示，由于贷款房价比限制和税收变化限制了投资者，房价上涨已经受到抑制。但他表示：“我们自己仍然认为，某种类型的偿债限制工具(债务收入比)，对我们来说，是有效和高效的。即使当前房价下跌，也不意味着未来不会发生房价猛涨的情况。”
　　Orr说，“我们一直在提醒大家，购买房屋时要从长远考虑。不要只对当前的抵押贷款利率感到兴奋。想想长期平均抵押贷款利率会是什么样子。作为一个购房者或房地产投资者，你会有怎样的感受?”
　　目前的房市令人沮丧，如果年轻和低收入的新西兰人很难买或租到房子，那么它将危及整个系统。这就是为什么储备银行认为房价对银行和经济的金融稳定构成了风险。
　　Orr是在储备银行发布最新货币政策声明后发表上述讲话的，这是自新冠暴发以来最强硬的货币政策声明。明年下半年加息的迹象令新西兰元兑美元汇率上涨近1美分。
　　这一举措将使新西兰成为世界上第一个通过加息退出经济刺激的国家。
　　Orr承认，储备银行的低利率在过去一年一直对房价施加上行压力：“我们鼓励投资，我们鼓励消费，低利率意味着抵押贷款是可以承受的。”
　　所有控制房价上涨的重任都由政府、银行和建筑商承担。“虽然低利率的环境支撑了房价，但其他因素，如最近的税收变化、住房供应增加和贷款限制，也在抵消房价上涨的压力。”Orr说。“随着时间的推移，如果利率像预计的那样上升，那么，对房地产市场的刺激将会减少，支出将被施加下行压力。这是我们所做的自然的摇摆和迂回。”
　　这不是储备银行第一次寻求政府允许引入债务收入比限制贷款。此前，它曾请求前财政部长BillEnglish这样做，但遭到了拒绝。令人担忧的是，它们对首次购房者的影响可能大于对房地产投资者的影响。
　　储备银行承认了这一点，但建议可以利用抵押贷款机构的“限速”补贴，向低收入购房者发放一定数量的贷款。
　　今年早些时候，财政部长就如何实施债务收入比等工具向储备银行寻求进一步的建议。“我已经明确表示，原则上我希望这些规定只适用于投资者，”Robertson表示。“重要的是，任何潜在的限制都不能不成比例地影响首次购房者和低收入借款人。”
　　30日，Robertson排除了对储备银行这封信做出立即回应的可能性。一位发言人说：“收到的建议需要部长考虑才会做出回应。”
　　过半地区房产平均要价下跌房市拐点要来了吗?
　　Realestate.co.nz的5月最新数据显示，新西兰全国住房平均要价达到了841,816纽币，高于4月的838,290纽币，相比去年同期更是增长了15.3%。奥克兰、塔拉纳基、尼尔森和奥塔哥四个地区的年平均要价涨幅创下了14年来的纪录。奥克兰达到111万纽币，同比涨幅为16.4%，价值增长了157,642纽币。
　　但是，19个地区中有10个较上月出现环比下跌。跌幅最大的是西海岸，平均要价环比下降7.9%，至331,025纽币。惠灵顿、怀拉拉帕(Wairarapa)、玛纳瓦图/旺格努伊(Manawatu/Whanganui)、北地、南地、丰盛湾、马尔堡、霍克湾和科罗曼德等地的平均要价都下降了0.7%至3.6%。
　　Realestate.co.nz发言人VanessaWilliams说，尽管5月份全国平均要价高于4月份，但有初步迹象显示，市场活动正开始回落。房产拍卖数量有所减少，议价的越来越多。“新西兰有些地区的市场仍然很好⋯⋯但就全国来说，整体在降温。”
　　储备银行的长期房价预测显示，房价上涨率从现在开始会直线下跌，跌落到零的最低点，然后上升到2%以下时稳定下来。
　　这种下降和趋平与财政部上周在预算经济和金融更新报告中发布的预测基本一致。财政部当时预测，到明年年中，房价涨幅将从今年17.3%的峰值降至仅0.9%。
　　或许，房市的拐点就快来了!