新冠疫情暴发对奥克兰大都市写字楼租赁的影响，加速了新冠前2011年和2021年相对照的变化趋势。许多企业采用一种“核心+灵活”的办公空间模式，有的在多个地点拥有较小的卫星办公室，或者让一部分员工在家办公。这就缩短了员工的通勤时间，也减少了在办公室的人数。
　　市中心周边写字楼地产市场受到的最大的打击来自旅游业和国际教育行业。各郊区的办公场所也受到了影响，大量中小型企业因为新冠疫情不得不关闭，或者采取了临时的在家办公的政策，两者都导致了写字楼空置增加。二级建筑的空置率受到新冠的影响最为严重，而优质建筑受到的影响则较为温和，显示出人们对质量的真正追求。最近我们看到，被改造或重新开发为住宅公寓的C级和D级建筑供应量减少，“开发-租赁”
　　成为一种更具吸引力的资产类别。
　　奥克兰大都会写字楼的存量在过去九年几乎没有增长，2011年总存量为779,216平方米，到2020年为816,845平方米。九年内仅只有4.83%的增长，反映了奥克兰正在进行的住宅公寓开发的数量，以及大量写字楼地产库存被重新利用或重新开发为住宅。
　　根据BayleysResearch的最新市场调查，奥克兰市中心周边地区的写字楼整体空置率从2020年初的7.5%上升到了2020年底的10.4%，上升了2.9%。同期，北岸写字楼的空置率也从5.1%上升至6.9%。
　　这一趋势也体现在南部，目前写字楼的空置率为13.9%，高于今年年初的11.5%，还不包括可能在市场上转租的“影子空间”。
　　在投资市场上，中介机构报告称，二级写字楼的情况比一级的更糟糕。低质量的建筑往往更不受租户的欢迎，租金更低;另一方面，市中心周边的高质量建筑情况好一些;这些建筑具有更完善的便利设施、位置更佳、质量更好，租金更高。对质量较低、使用年限不长的建筑或有其他考虑因素(如新建筑标准NBS和石棉)的写字楼，要拿到银行融资非常困难。
　　MSCI的数据显示，过去五年，非CBD写字楼的平均总回报率为8.3%。收入回报使总回报保持为正，非CBD写字楼的资本回报为负。
　　根据BayleysResearch在2020年12月进行的最新市场调查，北岸写字楼的空置率上升了1.8%，达到6.9%。整个2020年，北岸所有受调查的写字楼都出现了空置。空置增加最多的是BrownsBay，写字楼空置率增加了24%(900平方米)。空置率增长最低的是Albany，同期增长了0.6%。市议会下属的机构Panuku在北岸进行了各种各样的重建项目，包括Takapuna镇中心的重建。位于HuronStreet和NorthcroftStreet之间的TokaPuia停车场的完成是解锁Takapuna项目的第一项工程。原先Gasometer那里的其余地方计划建成商店、企业或住宅混合项目。40AnzacStreet是有250个停车位的停车场，有计划将改造成一个新的镇中心，包括商店和餐馆。位于1TheStrand的前市议会大楼正在进行翻新，一旦完工，将提供1.1万平方米共四层的优质写字楼空间。
　　新写字楼的开发在北岸是稀缺的，55CorinthianDrive最近完成了6千平方米建筑的大部分建设，命名权租给了BNZ。AssetPlus正在Albany开发一座新的绿色之星5级的6层办公楼，面积达1.5万平方米。该项目与奥克兰市议会签署了一项协议，将在2022年年底完成另外4747平方米的开发。
　　中介发现，业主更能接受短期租赁或更高的优惠条件了。潜在的低利率环境激发了租用者的兴趣，北岸的商业地产中介发现，由于融资成本较低，租户也在考虑在可以购买时买下写字楼空间。
　　最近在市中心周边地区有一些项目完工，这增加了优质写字楼的数量。值得注意的是，Newmarket的Mercury建筑为市中心周边增加了1.3万平方米的写字楼空间，而Xero在Parnell高5层的A级写字楼又增加了1.1万平方米。这些近期建成的项目使市中心周边写字楼地产市场的面积超过了44.5万平方米。自2011年以来，这里的存量增长了2.86%，其中最大的增长在Parnell，为19.4%。自2011年以来，Newton的写字楼存量下跌了38.3%，改建了新公寓。
　　市中心周边写字楼的整体空置率从2020年1月的7.3%上升到2020年12月的10.5%。空置增加最多的是Newton，从7.5%增加到了15.7%，最少的是Parnell，同一时段从1.6%增加到6.8%。Newmarket和CollegeHill是仅有的两个空置率分别下降0.7%和1.9%的地区。从质量上看，空置率增加最多的是B级写字楼，空置率从5%增加到13%，即2.4万平方米的办公空间。
　　在市中心周边写字楼租赁中，有一些引人注目的举动，包括Mediaworksradio和RCP，它们分别在HargreavesStreet租用了翻新的办公空间。VistaEntertainment搬出了60KhyberPassRoad，搬进了CBD的CityWorksDepot，KaingaOra从他们在Greenlane的办公室搬到了Newmarket。Mansons正在推进他们在Newmarket的110CarltonGoreRoad的下一个新开发项目的建设，他们已经规划了一个新的六层建筑，NLA面积约为1.4万平方米，2022年第4季度将竣工。这一增加相当于Newmarket的优质写字楼面积增加8.57%。
　　Newmarket为租住者和工作的员工提供了各种各样的设施，包括中心公园、新翻修的Westfield购物中心。除此之外，Newmarket交通便利，有火车换乘站和许多公交路线。