商业地产投资者在权衡2021年的借贷成本，因为监管压力限制了银行向商业地产放贷的能力，而且更多非银行贷款机构有望进入这一市场。
　　债务成本是商业地产投资者在2021年决策时考虑的最大因素之一。
　　虽然银行目前向住宅地产投资者提供的抵押贷款利率处于历史低位，但它们对商业地产则更为谨慎。
　　商业地产贷款约占银行系统贷款的8%，历史上，在经济衰退时，商业地产经历了巨大的信贷损失。据储备银行称，近年来，银行一直保持着严格的贷款标准，包括将开发贷款限制在商业地产贷款总额的15%。
　　许多评论人士反复提到的一点是，非银行贷款可能会出现，尽管融资成本通常更高。
　　MaxCapGroup的首席投资官MarkFarrands表示，银行借贷一直是最便宜的选择，但并非每个人都能在他们需要的时候从银行借到钱用于房地产交易。
　　“银行是非常有选择性的，希望贷款给最有经验的运营商，他们拥有良好的业绩记录，在项目上拥有最好的财务指标。
　　“在为购买商业地产贷款时，银行会寻求较低的杠杆率和较高的利息覆盖率，以缓解未来市场的任何调整以及租赁损失和空置的可能性。
　　“在贷款给开发项目时，银行希望有最强的预售保障，以便在项目完成时，贷款可以从销售结算中完全清算——甚至他们希望在提取贷款(预售)之前就有这样的保障，”Farrands表示。
　　“需要更高杠杆率、或无法满足银行预售要求、或需要更灵活的信贷条件的借款人，必须将目光转向非银行市场。
　　“在新西兰的非银行市场，目前投资贷款的选择有限，因为大多数非银行贷款机构只对两到三年以下的短期贷款感兴趣。他们也寻求比银行更高的资本回报率。另外，也很难找到愿意为2,000万纽币以上的大额债务放贷的贷款机构。
　　“最便宜的非银行贷款利率目前在7%到8%左右，有些更贵，为8%到12%，”
　　Farrands说。
　　他说，地产开发的贷款利率是根据贷款人评估的风险来定的，根据借款人的信誉、资产质量、建筑商实力、预售实力和房屋价格而定。开发贷款的总成本由前期费用、额度费和利率组成。
　　“目前，将所有这些因素综合起来，大约在9%到14%之间。一些非银行贷款机构在开发贷款结束时提供剩余库存贷款，为未售出的库存融资，通常为不超过12至18个月的短期贷款。
　　“这些贷款的规模大多在200万至2000万纽币之间，利率在6%至8%之间，前期费用在1%至2%之间，”Farrands说。
　　“由于银行贷款仍受到限制，预计我们将看到更多海外非银行贷款机构进入新西兰，以及更多本地运营商启动新的贷款业务。”
　　Farrands说，这可能会加剧竞争，压低借贷成本，但目前银行和非银行借贷的总支出存在巨大的鸿沟。
　　BNZ房地产金融主管PhilBennett表示，尽管储备银行推迟了提高资本金准备金率的提议，但这最终将在未来12至24个月到位，并可能影响信贷成本和可用性。
　　“但这也可能向新房贷机构打开新西兰市场，”Bennett称。
　　他说，现在借贷成本明显低于20年前，但在金融和建筑公司倒闭、地震、《资源管理法》和《建筑合同法》修订、新冠疫情暴发以及有关负责任贷款的新监管要求发布之后，商业地产投资的贷款标准和门槛发生了变化。
　　“2000年1月，官方现金利率为5.67%，以工业地产为例，收益率为10%至12%——如果该地产的净收入为100万纽币，价值在800万纽币至1000万纽币之间，银行收取比隔夜现金利率高出2%的利润率——在1.5倍的利息覆盖率下，银行可以轻松地将贷款房价比范围扩大到70%。”
　　他说，最近银行将贷款房价比收缩到60%到65%，利息覆盖率为2倍。
　　BagrieEconomics的经济学家CameronBagrie表示，工业和写字楼地产的租金收益率都在继续下降，但这可以归因于长期利率的进一步下降，并不一定意味着资产价格被高估。
　　Bagrie引用了新西兰储备银行2020年11月的金融稳定报告。
　　“该声明概括了商业地产市场的现状。
　　我们需要留意市场的结构性变化，比如在家办公改变了对办公空间的需求，经济风险可能会提高空置率。
　　“但总体情况一直由利率主导。商业收益随着利率下降而下降。住宅地产收益率、股息和公司债券收益率也一样，虽然不总是步调一致，但都在走下坡路。
　　“一到五年的定期存款利息都低于1%。
　　在去除通货膨胀后，实际上是亏钱的。
　　ANZ银行房地产金融主管AlainHoodless表示，尽管商业地产投资者的回报率较低，但仍优于银行存款，后者不到1%。
　　“银行将评估商业地产贷款的风险，包括资产的类型和位置、贷款房价比、利息覆盖率、加权平均租赁期限、租户的财务实力，以及对资产类型和一般商业地产市场的前景的评估。”
　　根据银行最近的研究报告，新西兰2021年的经济前景总体上是积极的，尽管它们都警告可能会出现不可预见的问题，特别是与新冠疫情有关的问题。
　　多数银行评论人士预计，至少在年中之前，储备银行不太可能上调隔夜现金利率。凯投宏观澳新公司预测，储备银行将在2021年下半年加息。