随着办公场所使用者对工作环境的期望不断变化，以及预算的调整，物业市场被重新评估了当前和未来对写字楼空间的需求，新西兰的写字楼地产市场基本面也发生了一些显著的相应变化。
　　影子办公空间(shadowspace)正在进入市场，因为使用者对办公空间的需求更务实，并寻求降低使用成本。
　　通过转租部分写字楼地产，使用者可以收回一部分租赁支出，而不会因退租或搬迁到较小的房屋而带来不便和增加成本。
　　工作模式在很大程度上发生了变化——受到技术进步和全球最佳模式的推动——集中在一个中心地点的大片写字楼空间正越来越多地受到重新评估。
　　一些租用者采取了“核心+灵活(core+flex)”的模式，以一个更紧凑的地区枢纽为中心，在其他地方辅以卫星式办公空间，而另一些人则积极寻求转租多余的空间，以维持业务的连续性。
　　再加上近期完工的写字楼场所和市场供应量逐渐加大，这些影子空间正给租金带来下行压力。
　　奥克兰CBD的紧急转租办公空间来自不同的商业部门，特别是那些能够快速无缝地转换到远程办公模式，或那些面临重大重组和将裁员的企业。
　　一些大型写字楼的使用者对办公空间的需求持长线观点，尚未决定是否减少新冠疫情暴发前的办公面积，而许多较小的办公场所使用者则在试探，在做出任何确定和快速的长期承诺之前，会先采用短期解决方案。
　　同样值得注意的是，在这个不断发展的影子空间地产市场中，房东和使用者之间的沟通更积极，努力为各方寻求可行的解决方案。
　　奥克兰CBD写字楼地产市场的空置率(包括直接租用和影子空间)在新冠疫情的影响下有所上升，根据2020年12月进行的最新的BayleysResearch空置率调查，这在所有地区都是很明显的。
　　自2020年初以来，总空置率从4.54%增至9.94%。
　　由于各种原因，空置率增加了——包括新开发的增加的写字楼场所、使用者关闭公司或缩小规模，工作人员转移到远程办公或采用卫星式工作地点模式。
　　随着时间的推移，企业重新评估了空间需求、监控了租用成本，2020年初的高水平租赁活动明显放缓。
　　奥克兰市中心区域的空置率增加，部分原因是246QueenStreet的翻新项目完成，为写字楼租赁市场增加了约8000平方米的A级写字楼空间。
　　此外，原本在205QueenStreet的DLAPiper公司搬出了约3000平方米的写字楼，搬到了CommercialBay那边的PwCTower大楼。
　　由于新西兰边境关闭，国际学生突然减少，沿SymondsStreet建立的教育区出现了大量空置物业。这里的空置率从5.28%上升到了17.57%，但随着政府发布有关教育行业边境管控的新措施，学生会陆续回来，预计空置率将逐渐下降。
　　在未来几个月，由于使用者会考虑更优质的办公空间和更好的员工设施，以及企业将继续改善经营模式以应对市场变化，中等质量的写字楼地产将不可避免地面临租金下降的压力。
　　优质建筑的空置率将在2021年恢复正常。
　　写字楼地产开发的新阶段在新冠疫情暴发之前的5年里，写字楼地产的空置率达到了历史最低水平，2018年年中低至4.92%。
　　开发商因此加大了开发，力争满足市场需求，其中一些开发项目已经或即将进入市场，提供新的写字楼空间。
　　值得注意的是，2020年完成的写字楼项目包括标志性的CommercialBay的PwCTower大楼，为CBD增加了3.9万平方米的优质办公空间，以及FanshaweStreet最近完成的7层共1.5万平方米优质办公空间的One55。
　　奥克兰CBD一些老旧的写字楼进行了重大的翻新，以满足使用者对合作空间、休息室、更多自然光线和相关设施的期望。
　　其中一个例子是位于131QueenStreet号8500平方米的建筑正在翻新，合作运营商WeWork将由此进入新西兰市场。
　　一些现有的办公空间正从CBD写字楼地产市场撤出，例如最近在Viaduct港口建成的QT酒店，约7000平方米的办公空间被改成酒店住宿。
　　鉴于2020年的不确定性，开发商正在重新考虑未来新写字楼供应的计划。
　　PrecinctProperties地产公司正对1QueenStreet的一个新开发项目进行审核，以平衡写字楼/酒店的比重，并进一步分析各种基本需求。
　　不过，与全球其他城市一样，预计对高品质CBD写字楼空间的需求将继续，这些场所楼层面积大、有充足的自然光和各种设施，并具有其他可持续发展的好处。