成功的贷款申请是大多数商业和工业房地产开发或投资的关键。一位看过数百份申请的房地产金融老手透露了贷款人关注什么项目，以及如何才能最大限度地提高获得贷款的机会。
　　全球新冠肺炎疫情对经济的广泛影响也开始蔓延到新西兰，随着市场形势变化，新西兰许多企业正面临困难和现金流问题。
　　因此，许多拥有房地产的企业正在考虑售后回租，以解放资金、减少债务和/或专注核心业务，包括研发、新产品线、收购、留住客户和进行员工培训。
　　Bayleys地产公司国际销售部总裁及亚太区董事JamesChan陈潮云表示，由于贸易限制和疫情对经济活动的阻碍，一些企业面临中期现金流问题，因此思维应该更具创造性。
　　他说：“出售核心房地产以获得资本，进而将它们用于企业的日常运营，对一系列业务领域都有好处——即便在经济形势最好的时候也是如此。”“我们当然不能将其视为失败，而是将其视为一种对优先事项和财务状况的精明调整，目的是改善资产负债状况和推动业务增长。”
　　在新冠疫情之前，售后回租的模式已经获得了广泛的关注，对Bayleys的许多客户来说，现在继续采取该模式是现有商业策略走向成熟的一个举措。
　　“对其他人来说，新冠疫情后的环境加深了他们对售后回租这一模式的兴趣。”JamesChan说。
　　“企业需要确保有足够的资金用于发展和控制最坏的状况，以确保业务能持续——尽管在某些情况下，其形式与几个月前完全不同。
　　“业务越成熟、越灵活，它们对售后回租的开放程度似乎就越高，因为它们更迫切需要发展和调整业务，以保持竞争力和流动性，从而摆脱财产所有权的束缚。”
　　细枝末节的衡量当大量资本从房产持有权中释放出来，许多企业发现从持有者到租户的转变是一种解放，企业的扩张或收缩因此变得更灵活。
　　James表示，许多企业高管不喜欢持有房地产，因为这能让他们将资本直接投入核心创业项目。
　　“对于许多业绩优异的企业来说，把房地产的所有权留给风险回报系数截然不同的专业房地产投资者和经理人，在商业上看来是合理的。
　　“投资者和贷款机构都在寻找好的租户，以支撑房地产投资项目。”
　　James表示，考虑到当前市场内在的不确定性，房产售后回租交易可以释放资金用于重新部署，以应对即时的、对业务构成威胁的情况。
　　他解释道：“这可能包括银行的要求，比如减少债务缺口，或避免在短期内违反银行条约，或是要求银行根据出售情况进一步放贷。”
　　“同样，企业可能需要现金来确保履行对供应商或员工的支付义务。”
　　专家建议至关重要房地产售后回租是一个多层次的过程，涉及众多专业人士。James表示，在交易过程中，拥有可信赖的法律、会计、估值和税务顾问团队，以及房地产代理和咨询团队，是非常必要的，将有助于使这一过程更加稳健，更有可能实现最佳结果。他表示：“我们对这一点再强调也不为过——售后回租方案应该建立在良好的信息、尽职调查、经过验证的流程和透明的基础之上，以便各方都能明明白白。”
　　在典型的售后回租中，拥有房地产的企业与买方签订买卖协议。在结算时，物业买家获得土地、建筑物和其他改良物的所有权，同时，企业从物业买家那里回租部分或全部土地、建筑物和改良物，租期为约定的一段时间。
　　James说：“因此，企业所有者将之前被捆绑在房地产上的资金转化为流动资金，以便更好地在企业内部使用，同时保留房地产的占用和经济用途。”“买方成为该房产的所有人，有权收取租金和其他费用，根据租约条款，租户有义务支付这些费用。”
　　James表示，就像所有的企业运营和所有权结构一样，这种模式有利有弊，但在房产所有权解放后，企业本身会成为运营的中心。
　　“用一个简单的例子来说，假设一家拥有房地产的企业，希望从其房地产资产中获得每年5-7%的净资产收益率。”此外，该公司希望从其核心专业领域(例如农业灌溉系统的制造和销售)每年获得12-14%的资本回报率。“在其他条件相同(包括两种投资的相对风险)的情况下，通过将在房地产中持有的资金转化为对企业核心业务的投资，该企业可以为投资者带来可观的额外回报。”
　　虽然该房产现在由第三方投资者拥有，但回租将使该企业在租约期内能独家占有和使用该房产，相对所有权来说，其条款可能对该企业更有利。James说：“例如，租约通常也会将某些维护和更换的义务归于房东。”“房产所有权的细枝末节往往会分散人们对核心业务的关注，因此在很多情况下，做租户是更好的选择。”
　　业务连续性对于企业而言，失去对原本持有房地产的长期控制权是主要的不利因素。对一些企业主来说，他们不愿出售房产，因为房产被视为商业“安全保障”的一部分。James说：“然而，回过头来看看企业的健康状况以及变化或增长的潜力，业主们意识到，他们不一定要拥有房产本身才能获得成功。”通过有保障的租赁条款，在双方同意的期限内获得房产使用权，从而确保业务的连续性，企业就可以既摆脱房产所有权，又不影响日常运营。
　　另一个潜在的负面影响是放弃对物业的把控权。“租约通常不会授予租用者完全的开发权，这意味着租户必须遵照特定的房产使用用途。”James指出，“虽然可以与业主商量，经业主同意后进行改动，但简单来说，租客不能再把自己当作房产的业主。”
　　租赁的方式也会涉及到义务承担，还要管理交易成本和税收问题。近年来，Bayleys为包括ANZ、恒天然(Fonterra)、Media Works、Woolworths New Zealand、Foodstuffs、New Zealand Post和Kiwi Bank等在内的多家企业设计并执行过售后回租交易。Rendall表示，Bayleys多元的、全方位服务的代理团队在具体的售后回租协议租赁条款谈判方面具有领先的市场经验，并可以提出一系列解决方案，以解决或减轻回租时对承租人的任何“不利因素”。