房地产市场火热，赚了钱，当然会考虑到如何节税。至于如何可以合法地节税，可是一门大学问。这周的话题和“地产开发商”有关，不过这周是从税务的角度来看这个问题。为什么?因为一般的地产开发商不会有小心谨慎义务的意识，反正房子卖了也就卖了，诉讼这种问题太遥远了!房产买卖难免会有法律问题浮现，即便当时没有，不代表以后不会有。但如果确有一些地产开发商想以开发的地产是“自住”为理由，並借由设立基金的方式达到减税或是不纳税的目的，这周的话题就与他们相关了。当然，不是所有的地产开发都会被税务局盯上。和税务局没有往来是最好的，但是万一有的话，你会提出什么样的辩护理由呢?
　　案例：邓先生夫妇设立了个家庭基金，邓先生夫妇两人和他们的律师是基金的管理人，基金受益人也是邓先生夫妇，基金的可能受益人是他们的孩子。在基金设立后的12年中，邓先生夫妇一共买卖房产11次，其中有10次都是买地后，委请专业人士将房子盖到一定的程度，再由邓先生接手后续的工作。建筑证照和安排建筑工人把房子盖完是由邓先生夫妇一手承包，不假手他人。邓先生夫妇在这些“自住”的房产里居住了2个月到10个月不等。
　　由于邓先生夫妇是以他们的家庭基金作为房产的买卖方，而基金管理人对基金有绝对的高标准责任，因此国税局在调查和举行听证会时找的是所有的“基金管理人”共三位。调查之后国税局认定邓先生夫妇的家庭基金积欠国税局收入税(incometax)和GST约10万元(不含罚金)。国税局的理由是，邓先生夫妇的家庭基金从事房产买卖的目的，在“购买房产时”就意图是“销售”
　　(selling)。由于签约房产买卖协议的都是邓先生夫妇，因此邓先生夫妇主张他们买卖的目的不是销售。由于邓先生夫妇主张他们的行为不是销售，因此对此举证的责任是在他们夫妇的身上。
　　听证会上，邓先生夫妇对12年间为什么需要更换这么多房子提出的辩护理由如下：1)隔壁邻居经常令人“毛骨悚然”地往邓先生夫妇的卧房看。邓先生夫妇在这个房住了2个月;2)因为有羊毛地毯，恶化了原有的哮喘病。邓先生夫妇在这个房住了9个月;3)新房有可能是漏水屋。邓先生夫妇在这个房住了2个月;4)新房离女儿的学校太远了。邓先生夫妇在这个房住了8个月;5)新房离铁路和冷冻库太近，因此太吵。邓先生夫妇在这个房住了7个月;6)新房附近的红绿灯的灯光在晚间造成困扰，以及新房附近建造了更多的房子，孩子到附近的公园去玩时会不安全。邓先生夫妇在这个房住了3个月。
　　法官听了这么多逻辑有问题的辩护理由后，很快就否决了邓先生夫妇的辩护理由，判决邓先生夫妇的家庭基金没有能够证明它不是地产开发商。因此国税局是胜诉的。
　　邓先生夫妇说了这么多，但是理由都是“事后”想要遮掩当初买卖房产是开发挣钱的目的。
　　这个案例给地产开发商最大的警示是：1)“信托基金”透过基金管理人的行为后，一样也可以成为“地产开发商”。一旦信托基金被认定为地产开发商，那么所有的基金管理人都有缴付积欠国税局欠款的责任;和2)买卖房产的目的是自住，还是销售赚钱，当事人的意图是最重要的。至于执法单位如何推论意图是商业行为，可以从邓先生的案例中看出来，例如买与卖之间时间的长短和数量，都可以作为推论的有效证据。