华社许多买家或卖家出于种种原因，授权他人代表自己在房产买卖合同上签字的现象经常可见。但是，你可知道代替他人签约也是个学问?如果不小心，“签得不好”可能自己也会吃上官司!这周的话题我就谈谈近期的一个案例，关于代理人代表买家/卖家在签署房产买卖合同时的一个未清楚表明代签身份的小疏忽，成了诉讼两造的争议焦点。
案例：买家王先生看上了套房产，产权是在卖家的公司(下称“甲公司”)名下。有权限代表甲公司签字的是董事李先生。房产经纪促成了王先生和甲公司的买卖后，买卖双方也在房产经纪准备的买卖房产合同上签了字。代表王先生签字的是邓先生(有依法授权的文书);代表甲公司签字的是董事李先生。在房产经纪的协助和见证下，邓先生在“买家签字”的地方【Signature of purchaser(s)】签下了自己的名字;董事李先生则是在“卖家签字”的地方【Signature of vendor(s)】签下了自己的名字。后来王先生没有在交割日当天完成交割手续，甲公司通过律师几次催促王先生交割无果后，就通过律师取消了合同。由于王先生没有依约交割，其行为造成了甲公司的损失，甲公司对王先生和邓先生提起了民事求偿的诉讼。案例中的邓先生认为自己只是代签，没有造成甲公司损失的责任，因此直接请求法官判决甲公司对自己的提诉没有胜诉的可能，应终止诉讼。
甲公司控告邓先生的理由是：1)买卖房产合同是邓先生亲笔签的;2)邓先生在买家签字的地方并没有表明他是代表王先生签字;3)邓先生是在“买家签字”的地方签字，明确说明邓先生自己是买家。因此，甲公司的论述是买卖房产合同是甲公司和邓先生之间的，合同必须由邓先生执行。
邓先生的辩护理由是：1)买卖房产合同的要约人清楚地写明是王先生;2)邓先生作为王先生的代理人签字不但有书面的文书佐证，并且已经在签约前由房产经纪清楚地告知甲公司的董事李先生，邓先生只是代表王先生签字;3)甲公司的律师和王先生的律师之间的书信往来中没有指明邓先生“作为一位买家”必须履约。
这场官司邓先生获得了全面的胜诉，因为法官认为甲公司没有任何的事实基础来认定邓先生在房产买卖合同形成前和形成后表达过自己就是“买家”，而不是代表王先生签字。除此之外，甲公司的董事李先生自己在签约时也没有表明他是代表甲公司签字的。
这个案例看似简单，但意义重大。从诉讼的角度分析，如果签约的另一方是委任第三人签字，我认为有下列几点值得我们注意：1)如何确认委任人的身份?2)如何确认委任人有接受法律约束的意图?3)如何降低另一方违约的风险?4)如何避免沦入损失后找不到求偿对象、陷入求偿无门的窘境?
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