今年的七月二十七日，我通过本专栏及我们的微信公众平台——“智博法庭事务”发布了一篇题为“民宅租赁新法即将上路，房东和房客需要知道的是⋯⋯”的文章，如果你还没有机会看，建议你浏览一下，因为近期有关房东和房客之间纠纷的报道不少。房东不是被房客举报，就是主管民宅租赁法(下称“本法”)的执法单位主动出击，把房东告上了法庭。近期报道比较频繁的是关于房东没有依照规定，为房子加上隔离棉，从而被罚款并勒令改善的新闻。
　　但是还有一个大家可能没有注意到的报道，从我的实务经验来看，我认为发生的几率不算小。
　　案例：Maunsell先生和Munro女士(下称“房东”)和Martin女士(下称“房客”)之间存在着租金的纠纷，房东有日利用房客不在家时，在未经房客同意下，自行进入房客的屋内，将房客的家居物件清空搬出，以此作为房客必须支付欠租的“抵押品”。房东搬空房客的家居物件后，就有责任妥善保管。但是房东因为一场水灾，造成了房客大多数的家居物件损毁。这一情况房客一开始并不知道，直到她提诉之后，才知道自己大多数的家居物件已经因为房东没有妥善保管而遭到损毁。据此，房客向民宅租房法庭控诉房东违反本法第33条、63条和38条，求偿家居物件损毁和惩罚性损失一共一万元(双方的租金纠纷金额是1,350元)。房客最后胜诉，民宅租房法庭判决房东败诉，赔偿房客6,060元(未扣除未付的租金)。
　　房东当初清空房客的家居物件的目的，就是希望能够及时地把物业的使用权拿回，好让新的房客入住，避免损失房租。而房东自行进入房客的租房，搬出房客的家居物件，另一个目的就是作为抵押品或者逼着房客结清欠款。但是从本法第33条、63条和第38条来看，房东的行为是不是赔了夫人又折兵?最后反而赔偿给房客4,710元(扣除未付的租金)!
　　新西兰是一个法治的国家。身为房东，不代表你就有权利在未经房客允许的情况下私自进入房客的租房内。虽然房东拥有物业的所有权(ownership)，但是房客在租房后，就拥有了租房的持有权(possession)。持有的权利简言之就是房客有使用权(right to use)，因为有了使用的权利，房客可以居住在租房内，而且享有不被打扰的权利(quiet enjoyment)。从所有权到使用权，再到不被打扰的权利，本法都有规定。
　　本法第33条规定：房东没有权利没收(seize)或处置(dispose)房客任何的物件，作为还清租金的抵押品或是解决任何有关租房问题纠纷的办法。如果房东触犯本法第33条，就是非法行为(unlawful act)，民宅租房法庭可以针对情节的严重，处以房东支付房客最高不超过两千块钱的惩罚性损失(exemplary damages)。
　　本法第63条规定：任何人不得在没经房客同意或没有依法取得持有令(possession order)而进入房客持有的租房内。任何人触犯本法第63条都属于刑事犯罪，在认罪或定罪，有案底后，还需面临不超过两千元的罚款。
　　本法第38条规定：房客有不被房东或房东所委托第三人打扰的权利。如果房东触犯本法，房东的行为就是非法行为，民宅租房法庭可以针对情节的严重，处以房东支付房客最高不超过两千块钱的惩罚性损失(exemplary damages)。
　　从本法上述三个相关的规定来看，本案房东做出了错误的选择。从认为自己拥有物业的所有权开始，任意地进入房客的租房，收回物业的使用权(违反了本法第63条);清空了房客的家居物件作为抵押品(违反了本法第33条);房客的家居物件成了抵押品后，却未能妥善保管，造成损毁;到未经房客允许而干扰了房客不被打扰的权利(违反了本法第38条)。一连串的错误，造成了房东赔了夫人又折兵的结果。
　　这个案例也提醒华人房东们，如果你不清楚如何管理租房事务，最好委任专业的人士协助。如果自己管理，就需要明白房东和房客之间如果有租房协议，物业的“所有权”就不等于物业的使用权。