本次修法的起因是上诉法院在2016年的4月15日判定房客不需要由于“不小心或疏忽大意”对房东物业所造成的损坏或损毁做出赔偿。上诉法院的理由简单的说就是房东有“保险”，只要房客不是蓄意地造成租屋损坏或损毁，那保险公司就应该负责损坏或损毁部分的赔偿。关于这个案例，我在2016年4月30日在本专栏及我们的微信公众平台——“智博法庭事务”上，以“房客疏忽，造成房东损失，不用赔!”为题，发表了一篇文章专门进行了讨论。有兴趣的朋友可以关注我们的公众平台，看看上诉法院当时为什么认定房客如果是不小心，就应该免责。
该修正草案对本法有多处修改，但是这周我重点关注三个方面。原因是这三个重点的修改，与房东及房客有切身关系，并且将在新西兰总督代表女王御准后的隔天即生效。
一、首先是关于房东是否有保险及是否需要披露给房客。保险与否从房东的角度而言属私事，旧法并没有规定房东必须披露有关物业是否保险的事实或金额。但是新法在这方面做出了全面的新规定，规定房东必须把物业有无保险、保险公司保单有关房客造成损坏或破坏的责任归属、保险垫底金的金额及告知房客可以向房东索取一份保单等等一并写在租赁合同内。如果房客是在新法执行前完成租约手续，事后向房东索取有关保险的资讯时，房东必须在合理的时间内提交“书面”的回复给房客。更重要的是，房东必须在合理的时间范围内书面通知房客任何有关保险内容的修改等。例如，如果房东在房客签约后，提高了保单垫底金金额，那房东就有法定的义务在合理的时间范围内，书面通知房客，并提供相关资讯。
二、关于房客造成物业损坏或损毁的赔偿责任，以及如果房客因为不小心或疏忽大意造成房屋损坏或损毁的赔偿金额问题。这部分的修法可以说是把2016年上诉法院的判决给推翻了，例如影响最深远的部分就是如果损坏、损毁或破坏是因为房客不小心或疏忽大意导致的(caused)，房客需要赔偿。但是作为房东也不要高兴得太早，因为本法规定房客只需支付房东保险的垫底金，而且这个金额不得超过房客四周的租金。也就是说，如果你的保险垫底金是2000元，但是房客四周的租金只有1000元，那你最多就只能从房客那里拿到1000元。
既然有了损坏或损毁，就有责任归属的问题。本法的这次修改也规定了房东必须先举证损坏不是合理的磨损造成的，而是房客造成的，并且保险公司因为是房客的作为或不作为，不理赔后，如果房东继续追究，房客则要证明损坏、损毁或破坏不是“蓄意造成或故意导致”的和不是因为房客的不小心或疏忽大意所导致的。
三、本次修法扩大了住房纠纷法庭管辖的权限，权限包括了任何提供或让人作为居住使用的地方。例如，你没有合法的许可就改造了车库，然后作为出租房出租，住房纠纷法庭就有权做出法定的惩处，而不像修法前，居住的地方仅指设计意图是要让人居住的。两者的差异在于修法后，房东改造了自己的车库作为出租房的话，住房纠纷法庭就有管辖权，因为房东改造车库的目的是意图让房客作为住宅;而修法前，因为车库的设计不是作为住宅使用，所以住房纠纷法庭没有管辖权。
上述三点是本次修法的重点，请房东和房客们注意与自己相关的法律权利和义务。总结如下：1)房东有责任在签约时告诉房客物业是否有保险以及有关保险内容的一些讯息;2)房客如果不小心或疏忽大意造成物业损坏、损毁或破坏，需要赔偿，但是赔偿金额不得超过四周租金的总额;和3)非法或没有合法批文改造车库作为出租房使用，租房纠纷法庭有法律权限管辖，房东们需要特别注意，而不是说“买的时候就已经是这样了”就可以使非法变成合法。
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