我清楚地记得大约两年前房地产交易火热的时候，我和几位朋友见面喝茶时，不论一开始的话题是什么，最终一定会谈论到房地产。听到的都是已经在哪里买了块地，正在盖什么样的房子，成本大约是多少，卖了有多少利润;要不就是谈到已经相中了哪块地，要价多少，计划盖什么房，利润大概会有多少等等。听到朋友们在新西兰的地产市场上打出了一片天地，我很赞赏他们对地产市场脉搏拿捏的准确，因为不是每个人都有这样的能力。
　　英文先驱报本周10月30日有一篇报道，也提到了房地产市场即将从谷底翻身的文章。这篇报道让我回忆起当时朋友们侃侃而谈他们在专业领域的知识时，我却突然想到的一个法律问题：万一盖的房子有漏水问题，将来应该由谁负责整修的费用?我想到这个问题，是因为新西兰有条“小心谨慎义务”(duty of care)的民事法律原则。有义务却没有做，如果造成一方损失，就有赔偿问题。谈到赔偿，就一定会有责任问题。这个原则对盖房子的开发商(developer)当然适用，但想到这个问题时，我一时还搞不清朋友盖的房子，与我自己委托专业的顾问向市府申请建照和专业的建筑公司承包工程(下称“第三人”)盖给自己居住的房子，在法律责任归属上有什么差异。我自己委托第三人在自己的地上盖给自己居住的房子不也是地产开发的一种?这两者差异的地方，似乎只是我盖得少，朋友们盖得多而已。可是法律是怎样看待在自家地上建房自住的地产开发商和以盈利为目的建房的地产开发商的?这个问题表面上看起来不重要，但万一地产开发商在建造时因为没有尽到小心谨慎义务，造成了买家损失，那就有责任归属和赔偿的问题。
　　案例：王先生有一块商住两用的地，这块地上王先生购买时只有一栋商用建筑物，王先生在里面经营个小生意。几年后，王先生觉得住家和商业建筑物离得太远了，所以决定在空出的土地上盖一栋家居房。王先生对盖房子是完全没有经验的，因此委托了第三人协助。王先生只对房子的格局和颜色提出了选择，除此之外，他没有参与建筑事务的工作。
　　王先生在新房住了几年后决定把房子卖掉，李先生后来购买了这栋房产。但是在李先生购买两年后，房子漏水了!为了整修漏水的问题，李先生支出了40万!买到了漏水屋李先生当然不服，因此主张王先生作为“地产开发商”盖房子时没有尽到小心谨慎的义务，建筑过程中有疏忽，造成了李先生的损失，因此主张王先生赔偿他40万修房的费用。
　　王先生和李先生之间争议的焦点只有一个：到底王先生是不是“地产开发商”?
　　法官最后的判决是王先生不属于民法中有小心谨慎义务的地产开发商，因为王先生可以把他应有的义务转给(delegable)他委托的第三人承担。为什么王先生不属于地产开发商?法官认为王先生开发地产时并不是以盈利为目标，而是在自己的地上给自己盖一栋房。换言之，以商业盈利为目的的地产开发商是无法将其小心谨慎的法律义务转给(non-delegable)第三人承担的。
　　虽然王先生胜诉了，但是这个判决似乎留下了许多想象空间。例如，地产开发商是以盈利为目的，但所有事务像王先生一样是外包给第三人执行的话，如果日后有责任问题产生，这责任该由谁负?
　　如果认同责任归属问题目前还有争议的空间，建议大家在房地产交易时，还是要谨记“买方当心”(buyer beware)的原则，避免未来成为求偿无门的李先生。