常在房产市场交易的行家，对于房产买卖合同(下称“买卖合同”)中该加上什么条款才能保护自己的权益和利益(下称“保护条款”)，可能已经是驾轻就熟的了。这些保护条款都是买家或卖家在买卖合同签字前，依据各自的需求和利益考量加上的，目的当然是能够让买家或卖家在必要时，逃脱买卖合同签字后所产生的法律约束力。现在经常可见的保护条款包括需满足贷款条件或提供让买家满意的房检报告等等。
　　其实不管你如何理解保护条款，假如你疏忽大意了，一旦你的律师宣布买卖合同“无条件”后，买卖合同就成为一个有约束力的法律文件了。这周的案例是一起有关房产买卖的纠纷，情节并不复杂，但是希望华社的朋友能够从他人的错误中，吸取经验教训，在房产市场蠢蠢欲动之时，遇到问题千万不要只知道怪罪他人或律师，而是要避免重蹈覆辙。
　　案例：Mills先生和Golden女士(下称“买家”)与Dickinson女士(下称“卖家”)算得上熟识。卖家看上了一套房产，并且因为与买家熟识，因此知道买家近期也想买一套像自己那样的房子。于是，卖家主动接触买家，商量把自己的房产卖给买家，买家同意以40万的价格购买卖家的房产，言定2019年4月1日交割。买家和卖家之间有各自的律师，在签字前，双方同意在房产合同上加了三个条款：1)买家对房产检查报告感到满意后，买卖合同才有约束力;2)买家能够申请到房屋贷款后，买卖合同才有约束力;和3)买卖合同签字后，卖家在十五个工作日内，取得无条件购买另一套房产的买卖合同后，买卖合同才有约束力。
　　买卖合同签字后，大约两周内，买卖双方陆续地通过自己的律师，宣布买卖合同和自己有关的条款已经满足，买卖合同也正式地具有法律约束力。但是一个月后，买家因为熟识卖家，注意到了卖家想买的房产还不是无条件，担心这件事会影响自己的权益后，便委托自己的律师和卖家的律师联系查询，得到的回复是买卖合同“所有的条件都已满足”。
　　然而一个月后，卖家开始对买卖合同产生意见，并联系买家，告知房价不正确，必须高出买卖合同的价格!双方的纠纷也就开始了。最后，卖家换了律师，并且书面通知买家，买卖合同的第三个条款卖家并没有满足，因此并没有一个有约束力的买卖合同可以执行。
　　卖家主张没有可执行的买卖合同，其理由是：1)买家已经知道卖家还没有取得购买另一套房产的无条件的买卖合同，因此买卖双方是没有一个可执行的买卖合同;2)卖家律师的行为不代表卖家的意愿，因此卖家的前律师告诉买家律师“所有的条件都已满足”时，并不能代表卖家的意愿。而买家则主张，双方已经签署了买卖合同，白纸黑字，买卖合同外的对话是无约束力的，而且卖家的律师也再次确认“所有的条件都已满足”，因此买卖合同是可以执行的。
　　法官最后判决买家胜诉。法官的理由是：1)买家是否怀疑或知道卖家还没有取得无条件购买另一套房产的合同，并不代表卖家宣布“所有的条件都已满足”没有其它的理由。例如，卖家当时可能有信心房产在今年4月1日交割前，会取得无条件购买另一套房产的买卖合同。因此，买家是否怀疑或是否知道，不代表买卖合同没有执行力。2)卖家是有委任律师代表的，如果卖家的前律师告诉买家律师所有条款都已满足时，那卖家前律师所宣布的事，卖家就必须承担。
　　这个单纯的房屋买卖合同纠纷案例中，买卖双方都设有保护各自利益的条款，未来我们应该注意些什么?我的建议是：1)你的律师代表的就是你，你的律师宣布买卖合同已是无条件买卖合同时，那买卖合同就具有约束力;2)同理，你的房产中介代表的也是你，任何有关房产的情况，也不能误导买家;3)任何有关你的代表是否正确地代表你的意愿的纠纷，都只是你和你的代表之间的纠纷，不会是买卖房产双方的纠纷。