迈克尔·索斯沃斯的《街道与城镇的形成》中提到：“一直以来，城市都是沿著地区边缘向外扩大的，新形成的居住区渐渐融入原有城市区域。随著时间的推移，曾一度被视为城市范围以外的城郊和乡村，现在已经被塞进各大都市的腹内。”
　　环京地区完美地验证了这一理论。并且，在短短3年时间内，环京地区成功地成为了中国楼市的风向标。在每一次的全国楼市风波中，充当马前卒，推波助澜。也同样在每次严政调控下，瞬间化作炮灰，束手就擒。
　　楼市沉浮，莫过于此。
　　与其他城市“海岛”“旅游”标签形成鲜明对比的是，环京地区似乎更多的是脏乱的环境和水泄不通的交通配套。神奇的是，它却是无数白天在北京寻找梦想的年轻人的安睡之所。原因只有一个，环京地区正如它的宣传语一样——我与天安门的距离只有30公里。
　　不要小看这“30公里”的概念，它让环京房价从2015年的均价1万元迅速奔向了3万元，个别楼盘曾一度狂奔至4万多元。而今，随著限购政策的不断收紧，暴涨的潮水逐渐退却，环京多地楼市陷入冰点。环京地区楼市从前涨得有多爽，现在跌得就有多疼。
　　易居研究院《中国百城房价报告》指出，2018年5月，在房价同比下跌排行中，香河、大厂、燕郊环京城市房价下跌最明显，跌幅分别达26%、24%和21%。
　　暴涨与腰斩，成为环京楼市这3年间的关键词。二者成就了无数炒房客，也高位套死了无数韭菜。
　　近日，记者在最具代表性的燕郊、大厂、香河三地实地探访，试图展现环京楼市正遭遇的中国房地产最冷寒冬。在这个几乎所有人都坚信“是房子就永远不会跌”的时代，环京房价却真的跌了，而且还是腰斩。环京楼市正遭遇中国房地产最冷的寒冬。这不是最可怕的。最可怕的是，大家都在担心环京之后，下一个会是谁。

　　落寞大厂 一派睡城景象

　　在地处北三县中心，距北京50公里的大厂回族自治县，早点师傅、出租司机均操著一口标准的京腔。然而，“北京”“环京”一字之差，却让这里的房价走势与京城有了云泥之别。
　　7月25日清晨，刚下过雨的大厂县城行人寥寥无几，商户意兴阑珊，困扰京津冀热点城市的早高峰，在这里完全感受不到。8时左右，地处核心区域的县政府门前街道仍显得十分空旷，稀疏的车流缓缓而行，前后车距目测达到了20米。很难想像一年半前的这里，房价竟冲破了3万元。
　　9时20分，在大厂县人民医院门前待客的“的哥”魏忠(化名)，百无聊赖地翻看著顺风车订单，对上前询问的记者打开了话匣子。
　　“真没想到环京区域变得这么冷清，每天一睁眼就发愁客源。”魏忠介绍说，去年年初来大厂购房的人流可谓汹涌澎湃，街道上随时都有来自北京、河北的成群客户招手拦车。“他们打车在通州、燕郊、廊坊市区间往返看房，我的月收入轻松达到两万元。可自从大厂去年6月限购后，炒房团转瞬消失，现在我每月赚5000元都很难，这不都註册顺风车跟私家车抢生意了……”
　　将时针拨回至2014年，魏忠踌躇志满地从家乡沧州来到大厂，当地新房价格仅在5800元左右，一套100平米的房产总价58万元。对于当时手中只有20万元的魏忠来说，买车还是买房委实纠结了很久。一念之差，他还是错过了千载难逢的暴富良机。
　　“去年年初，大厂100平米的新房标价300万元仍遭哄抢。如果我2014年交首付炒房，三年就能赚240万元衣锦还乡了。即便以现在的价位120万元出手，也能赚60万元，比起早贪黑地开出租轻松多了。”魏忠苦笑著说，“而且没有了炒房团，大厂出行、消费需求锐减，现在不仅是出租行业难做，中介、装修、建材领域的商家也纷纷停业招租。”
　　与魏忠的说法相印证，在大厂县城最繁华的大安东街、北新东街，记者每步行800米便能看到六七家商户上锁，其中房产中介是主流。泓达房产、亿居独秀、中金房产、新佳地产……大安东街两侧撤店的中介机构不胜枚举。名为“中地鸿业”的房产中介刚撤店，从橱窗望进去仍可看到“降价急售”的展牌，其中在当地较为知名的星光城小区二手房源单价12000元，较高点少了一半多。
　　房价腰斩，对于购入大厂潮白河孔雀城高端住宅的投资客而言，无疑是晴天霹靂。
　　2017年春节长假刚结束，环京楼市迎来新一轮房价上涨高潮，当时孔雀城盛景澜湾高层均价开到28000元起。而根据2016年9月的公开信息，该项目预计开盘价仅为18500元。
　　5个月内房价跳涨近万元，让来自各地的炒房团杀红了眼，王成(化名)便是其中一员。按照他的设想，大厂新盘价格将大概率追随燕郊突破4万元，即使这一目标短期不能实现，也是稳赚不赔的生意。2017年3月，王成购入孔雀城盛景澜湾一套100平米房产，首付三成90万元，贷款210万元，20年等额本息的月供在13000元左右。
　　登得有多高，摔得就有多重。2017年6月6日，《大厂回族自治县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》重磅发布，标志著大厂史上最猛的限购令正式出台——无法提供三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本地户籍居民家庭，暂停在大厂购房。市场需求一夜之间冰封，怀揣著暴富梦想的王成瞬间变成最凄惨的高位接盘侠。
　　现如今，名目繁多的孔雀城项目据当地居民透露实际入住率不足50%，入夜后一派睡城景象。龙头大盘盛景澜湾的二手房价格，从30000元跌至14000元仍乏人问津。记者在孔雀城英国宫看到，炎炎烈日之下相当一部分住户仍未安装空调，空置比例较高，周边商超等生活配套设施只能说聊胜于无。
　　对于王成来说，目前最难承受的是所持房产市价从300万元暴跌至140万元，他还要负担13000元的月供。“贷款50万元和210万元不可同日而语，炒房失败真的是苦不堪言。房价如果延续跌势，我只能赔本甩卖了。”


　　悲情燕郊 中介大撤退

　　一场大雨过后，积水退去，燕郊又恢复了往常的样子。
　　马路上来往的车辆三三两两，公交车很久才来一趟，等车的人们在路边树荫下的座椅上乘凉。这里的生活节奏很慢，一碗牛肉拉麵的价格不到10元，让人似乎忘了30公里之外就是行色匆匆的北京。
　　这里的年轻人其实也很忙，只是白天他们都在北京。只有到夜里，才把一身的疲惫隐藏在燕郊的夜幕之下。此时，对于这些白天工作在北京的年轻人来说，除了工作本身带来的疲惫，还又多了一份焦虑——他们的房子不值钱了。
　　“我房子什么时候才能租出去?”一位看上去20多岁的女业主在首尔甜城39街区房屋租赁处问道，她已记不清这是第几次来到这里了。
　　“我这个是90㎡的西北朝向的公寓，我掛的价格是1700元一个月，这都掛了大半年了还没租出去。”在表达了自己的不满后，该公寓房屋租赁处工作人员随即表示：“您别著急，我给您在网页上主推一下试试。”
　　或许觉得这是应该的，这位女业主没有说“谢谢”就离开了。不到一分钟，她又回来了，“那如果卖呢?”“现在均价是1万4，跟您这个同一个户型的有掛115万的，不到1万3。”
　　“我这是1万7买的。”女业主放弃了卖的念头，又回到了继续想办法租出去的原点。
　　她告诉记者，和其他业主比，自己还不算惨。“我同事买的是首尔甜城的住宅，在最贵的时候买的，4万出头，现在是2万出头。”她说道，首尔甜城是整个燕郊最火爆的房子，之前说地铁22号线经过这里，加上上一轮房价上涨，价格一下就上来了，但到现在地铁还没有消息，“我同事整个人都不好了，才一年，200万就没有了。”
　　距离首尔甜城15公里处是京榆大街，当地人更习惯叫它“售楼一条街”。
　　如今，它顶著这样的“盛名”，却难副其实。在这条一公里左右的大街上，有数十家中介店舖，有几家标有“齿科”等其他行业的门店，在这里显得格外跳跃。
　　“本来全都是卖楼的，你看到的牙科医院那些店舖，都是之前做中介做不下去兑出去了。”几位行人告诉记者：“去年春天之前，这一条街发传单的人比走路的人还多，我们本地人都不来这里，来这的都是在北京上班的人。”
　　在这条曾历经燕郊楼市繁华的大街上，每走几步就会看到贴有“房屋出租”字样的门店。有的店内已清扫一空，用乾乾净净的姿态表明与售楼的决绝;有的店内依然整齐，玻璃窗上还贴著大量标有价格的房源，似乎表明它还在做最后的挣扎。
　　“将近一半都不干了，倒的基本上都是私人做的，没有量就撑不下去了。”
　　京榆大街上一颇具规模的中介机构工作人员告诉记者，而规模大一些的中介机构也不过是在“挨日子”，“原来我一个月最少卖6套房，现在平均下来一个月能卖上1套就不错了。”
　　“10个人里，有8个销售2个卖楼”，多名燕郊人这样形容当地的人员结构。“销售是指传销，据说一些传销组织都在燕郊这里，都是外地人过来做的，现在严厉打击传销，‘扫黑除恶’说的就是他们。”
　　在这种大环境下，早些年燕郊大量以工业园区落宗的土地，最终都变身为了房地产。

　　沉睡香河 新房入住仅4成

　　香河县城区中心的街道上，空气中瀰漫著暴雨过后的泥土气息，刺眼的阳光反射出雨过天晴的斑斕，而道路两旁的房产中介却越发显得冷清。
　　在经过了两家紧锁大门的中介公司之后，记者终于走进了第三家。在这间近百平米的办公室中，仅有两名员工，一名工作人员正在赤膊玩手机，而另一名原本正在“葛优躺”的工作人员坐直身子开始对香河楼市进行了介绍。
　　“现在正是在香河买房的好时机。”该工作人员表示，在经历了限购升级后，香河的房价已经在这一年的时间里下降了4成左右。“有一个楼盘，去年最高被炒到了29000元/平方米，如今单价大概已经降到了16000元。”如此算来，该楼盘房价降幅达到了45%。
　　香河房价的腰斩要追溯到2017年6月。作为主要购买人群，外地户籍人员彼时被一则“限购令”阻拦在了香河县外。
　　廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。
　　文件中还提到，“要努力把房价稳定在2016年10月的水平上，确保环比不增长”。据记者查询的相关资料显示，2016年10月香河新房均价为16000元左右，而在同年年初，均价只有7000元。
　　在政策落地的这一年间，限购对房价的抑制效果十分突出，据房天下数据显示，2018年1月—6月，香河的成交均价为15191元/平方米。而这一数字在前一年同期则超过了22000元。
　　面对“史上最严限购令”，进驻香河的各大房企也遭遇了前所未有的危机。
　　据了解，近年来，香河房地产市场中，由于老城区已经相对饱和，各大上市房企扎堆发展北城区，如今的新开楼盘也大多聚集于此。
　　记者进入北城区后发现，相比于老城区，这里环境清幽，道路两侧绿树成荫，透过树影可以看到远处高楼正在施工的场景。
　　记者走进一间售楼处，发现其中二三十名人员坐满大厅，或聊天谈笑、或摆弄手机。一名销售人员表示，这些都是该楼盘的销售人员，由于最近禁止在外面发传单拉客这才闲置于此。她表示，该楼盘目前已基本封盘，只余几套一层或顶层的房屋滞销。
　　随后，记者走访了另一个楼盘，该销售人员表示，该项目一期已经在两年前交房，此次开盘的是二期项目，共4个楼，目前二居室户型已售罄，仅余一居室和三居室这两种户型。此外，她还透露了一个信息：买三居室要另加1万元。
　　“三居室的户型比较抢手，已经有内部人员提前订下了，这一万元相当于托关系买人家手里的房。”该销售人员如此解释道。
　　相对于销售形势的火爆，小区内部却十分幽静。走进这一项目楼盘，新金融观察记者发现，在已经交房的楼宇中还有大量空置的房屋。在反覆询问下，该销售人员坦言，虽然一期楼盘已全部售罄，但目前其入住率仅有30%，大多数人还在观望这一片区域的发展，再决定是自住、投资还是出售。
　　“各大房企在2015年开始集中开发北城区，这边的新房项目很多，环境好，一些学校、医院也逐渐的迁进来，这里将来一定会成为香河的富人区。虽然目前整个北城区的入住率大约只有40%，不过汇集著那么好的资源，这片区域发展起来只是时间的问题。”小刘对记者说道。