本月21号英文先驱报追踪报道了一桩发生在2013年的房产买卖纠纷案。案子虽然不大，也过了几年，但是新年伊始，也算是给房地产市场敲响了一记警钟。因为有市场，就避免不了买家或卖家在房产拍卖后，由于各种原因而拒绝执行买卖合同。这周的案例讲的就是卖家在拍卖后反悔，以“语言障碍”为由，拒绝履行交易合同。该案尽管到了上诉法院，但最终的结果还是判卖家败诉，必须完成房产的交割手续。这周的案例最值得大家学习之处就是别把“语言障碍”作为不履约的理由，因为这不构成理由。
　　法官在一审断案时提到买家在公开市场，通过拍卖方式买房的过程：1)拍卖师代表卖家把房产放到公开的市场叫价或还价;2)买家作为最高出价人，拍卖师接受其最高价位，拍卖槌敲下后的一瞬间，买卖双方的协议就正式生效;和3)买家依约向房产中介交付了10%的定金。
　　但是卖家事后提出几点争议：1)卖家在拍卖前就已经把房产从市场撤回。(事实是屋主为两人，两人意见不一致，但其中一人参加了现场拍卖。);2)合同违反土地法(下称“本法”)第24条规定的土地交易所有人需要签字;3)卖家因为语言障碍，“我不明白我签的是什么”等说法，拒绝在拍卖后签字和依约交割。卖家这些试图阻止房产交易的论述最后也都被上诉法院的法官一一驳回。不仅如此，上诉法院还认为，在某些情况下，房产买卖合同即使没有依据本法第24条的规定签字，如果合同已经执行了部分(part performance)，法院依旧可以判决合同有效。
　　首先，上诉法院的法官同意一审法官的理由，驳回了卖家提出的“语言障碍”是导致卖家不明白自己签的是什么的论述：1)“不明白”不足以推翻必须履约的责任;2)除非签约的另一方清楚地知道你“不明白你签的是什么”，否则你没有理由质疑合同的效力;3)签约人没有看完合同里所有的内容，签了约后，合同依旧有效。除此之外，上诉法院的法官还认为，买家已经执行了部分的合同，即便合同没有满足法定的第24条的规定，依法也能得到保障。
　　为什么没有依据本法第24条规定签署的合同法院也可能判处有执行效力?上诉法院的法官这么说：1)如果不是因为本法第24条的规定房产土地买卖必须是书面的，而且买卖双方必须签字，该合同是有执行力的合同;2)买家依约交了10%的定金，定金属于卖家的利益;和3)一个有效的合同只因为卖家授权拍卖师拍卖成交后拍卖师没有立即代表卖家签字或卖家拒绝签字而失效，是不合理的。上诉法院的法官认为，即便拍卖师没有立即代表卖家签字或卖家不签字的行为没有满足本法第24条的规定，执行了部分合同的原则依旧可以作为判决买家胜诉的法律依据。不但如此，上诉法院还说买卖房产合同约定的延误交割利息不属于“罚金”，而是为了避免延迟交割，双方同意的利息，也是鼓励合同的任何一方都不应该延误交割。
　　一个从2013年开始的官司，最后经上诉法院的判决结束了，虽然买家还在追讨法院判决卖家因为延误交割所应支付的利息，但是这个案例的确可以提醒通过拍卖进行房产交易的买卖双方注意几点：1)语言不重要，因为你签了字你就不能说“我不明白我签的是什么”;2)你签字或授权第三人签字，你就要负责;3)即便买卖房产合同没有满足本法第24条的规定，法官依旧可以依据已经执行部分合同的原则，作出对原告有利的判决。