这个世界无奇不有，你没有碰到过的事，不代表没有发生过。这周的案例我看到后也是有些讶异，因为没想到过房地产买卖中也会发生“顶包”这种事。为什么呢?因为房地产交易一般都是通过房地产中介之手(私人协议较少)，算得上是上了一层保护膜，以确保买卖双方都依照程序走。只是这周的案例可以让我们从中学到，房地产买卖在签合同前，不只是要确定你买的是什么(例如不是买一空头承诺)，而且还必须搞清楚和你签约的人是谁!为什么?因为和你签约的人“他/她”是以什么身份/权力和你签约，在法律上是非常重要的!
　　案例：土地开发商王先生和老李签了一份买卖一块建地的合同，价钱是27万5，合同的约定是今天签，明天交割(太便宜了?怕夜长梦多多?)。但是王先生要交割时，该建地的所有权人小李拒绝交割。小李是老李的儿子，父子两人也都是地产开发商，所以两人有许多相同之处。旁人雾里看花地观察，老李不就是小李，小李不就是老李吗?再者，这个合同的签署是有中介协助的，期间还有中介代表“业主”(中介没有说明是谁，只说“业主”)要求撤销合同，因为业主不同意只卖建地，而是要将地和盖好的房一起卖，不单卖了!王先生不同意，因为签约时的约定就是只买建地。
　　这份合同到了最后当然会有争议。王先生和小李争议的焦点是，小李说他没有和王先生签过任何土地买卖合同，也没有授权过任何人代表他，更没有任何的第三人对小李的这块土地有任何的利益。因此，小李说，老李和王先生之间的这个合同如何执行和他无关。但是王先生则说老李和小李是父子关系，所以有“信託”关系，而有信託关系，就在这块有争议的土地上有“利益”关系。
　　在此说明“利益”(interest)的含义不一定是指金钱利益，而是可以从土地上得到好处。例如，如果老李是这块土地的受益人，那么老李虽然不是房产证上登记的所有权人，但是却和这块有争议的土地有了利益关系。
　　问题再转回王先生和小李的争议上。这事到了高院后，王先生主张老李在这块有争议的建地上有利益，因为老李和小李是父子关系，所以王先生可以在建地的产权上上锁，以保障他在这块已签约购买，但没交割的建地的利益。小李则主张王先生所谓的利益或信託关系都不存在，没有利益，也没有信託关系，除了老李和王先生的一纸买卖合同外，王先生没有理由可以在他的建地上锁。
　　法官判决王先生败诉，理由是：1)王先生有责任证明老李和王先生之间的合同对小李的建地有执行能力。由于小李不是签约人，老李和王先生之间的合同对小李的建地是没有执行能力的。2)老李如果和小李的建地没有利益关系，那王先生在小李的建地上也是没有利益关系的。3)王先生有举证责任必须清楚说明他对这块建地的利益是来自何处。可是王先生除了一纸合同外，只说老李和小李是父子关系，有信託关系，也有利益关系。因此王先生的说法是模糊不清、不具体，不足以满足法律的要求。4)即便老李是建地的受益人，也不意味著老李有权力代表产权所有人小李签约。5)土地法第24(1)(b)规定，土地买卖的合同如果不是由可被追诉的双方签订，那合同是没有执行力的。
　　我开始就说过，这周的案例让我惊讶，原因是我没有想到一份房地产买卖的合同，最后却是一份“顶包”的合同!建议大家以后在签约时一定要特别注意“谁”是和你签约对象，以及他/她是否有权力签约，以避免你兴高采烈之后是空欢喜一场。