最近，我突然对租客向租房法庭申请要求房东退还房租的案例产生了兴趣!我看了不少相关的案例，因此也对民宅租房法(Residential Tenancies Act，下称“本法”)的第137条禁止的交易(prohibited transactions)在本文结束时提出我的看法。你可能会问，为什么甘律师忽然对这类的案例产生了兴趣?原因是最近有不少华社的朋友问我：如果租客住了很久，然后突然有一天告诉我(房东)，“你租给我的房子不合法“，或是由于“纠纷”而请当地的市府确认该民宅不合法，然后据此要求退还过去支付的所有租金，这公平吗?合理吗?万一房子买来时就已经是这样了，这帐怎么算?
　　当然，如果房东是自己把车库或货柜箱改成民宅，或盖了房，拿不到CCC证书(code of compliance)却把房子整套出租，或是把商业大楼作为民宅出租等等，房东要为自己的行为承担后果倒也说得过去。在类似的情况下，租客依据本法第137条要求房东退还租金时，绝对是依法有据的。
　　但如果是“买房的时候”就已经是如此了，咋办?例如，买房时已经被告知是没有CCC的证书，或买房时已经查看过了市府“土地资讯备忘录”(LIM备忘录)，是不是也怪我?或者是租客住了很长的一段时间后，才提出问题，这帐该算谁的?难道做房东就这么被动，只有被挨打的份儿?
　　如果你没有持续地通过我们的“智博法庭事务”公众平台关注我每周发布的案例分析的话，你只要记住一个简单的原则：本法不允许房东利用不合法的民宅，从租客那里得到租金利益。
　　作为这个简单原则的延续，我们一起来看看这周的案例：廖先生买了套房，当时也看了LIM备忘录。房子和其旁边的“小屋”没有问题，LIM备忘录上没有记载“小屋”是不合法的。但是廖先生并没有进一步地查证房子的土地资料，因此并不知道市府核准“小屋”只能作为“办公或附属建筑物”两种用途(简单的说就是“小屋”不是民宅)。房子买了以后，廖先生自己又在土地上做了些没有报批的建筑工作!这个小屋在出租给何先生一年两个月后，由于双方在用电方面产生了冲突，房东廖先生就依法书面通知租客何先生，房租要从一周200元涨到一周260元。何先生对廖先生涨房租的回应是“请”市政府查验“小屋”是否合法。这一查，市政府确定“小屋”不合法，而且“卫生条件”不符合建筑法的规定，因此认定“小屋”是“不卫生建筑物”，不能住人!
　　对何先生而言，他只需要提出“小屋”是不合法的事实后，廖先生就有举证的责任，以说服租房法庭的法官不下令他偿还何先生的租金。
　　关于辩护理由，廖先生主张租客何先生举报市府的目的是故意找麻烦，“藉机会”求偿，而且在何先生之前，已经有租客承租了八年，从来没有发生冲突过。廖先生还说，他买房时已经查验过LIM备忘录，他并不知道“小屋”只能作为“办公或附属建筑物”来用。
　　法官对房东廖先生的处境感到同情，但是依法：1)虽然没有证据显示廖先生买房时就已经知道“小屋”不能做民宅使用或出租;2)但是廖先生买房后，自己又在土地上做了没有报批的建筑工作;和3)根据本法第137条的明确规定，廖先生将不合法的民宅出租给了何先生，因此判决廖先生败诉，必须把过去的租金共$12,600退还给何先生。
　　这个案例虽然判处房东廖先生败诉，但是法官提到：1)租客是否有“藉机会”求偿的嫌疑，要看租客在承租期间是否：不知道所租的房子属于不合法的民宅，承租期间也没有任何的抱怨，却在事后提出退还租金的申请;2)民宅不合法对租客造成的损失不是住的方面有小小的不方便，而是可能影响健康和安全等;3)本法第85条约束租房法庭法官的判决必须对房东和房客都是公平的，如果法官认为租客是“藉机会”提起诉讼，租客也没有实质性的损失，那么即便当时出租的房子是不合法的，法官还是可以依据本法第137条第4款判决房东可以“合法地留下”租金。
　　我对这类案例的总结是：1)房屋LIM备忘录只具有参考价值，不构成房屋出租的依据;2)向租客出租不合法民宅就是本法第137条的禁止交易;3)如果不合法民宅没有造成租客实质性的损失(例如健康或安全)，房东可以依据本法第137条第4款请求法官判决租金可以“合法地留下”。不过，房东要引用第137条第4款达到合法地留下租金，那么举证的责任在房东，而且门槛并不低。如果你有这方面的纠纷，建议你咨询你的律师，寻求专业的意见。我对案例的解读仅是我的解读，不构成法律依据。