房客会不会采取行动就要看房客懂不懂得如何维护自己的权益了，但是对房东而言，这周的案例应该可以让房东“注意”到租房是一门学问。如果房东想要维护好自己的权益，最好搞清楚自己的房屋是否能够以房东“自己的方式认定性质后”出租，例如，出租给的是“房客”，却说是“室友”。
首先提醒大家，如果有不明白之处，务必要咨询你个人律师，获取专业的意见，因为这里列举的案例仅是个案，而且限于版面，所列内容肯定和你自己的问题有许多的不同。因此，该案例仅供参考，不构成法律依据。
“房客”和“室友”有区别吗?有，最大的区别是“房客”和“房东”双方各自的权利和义务由民宅租房法(Residential Tenancies Act，下称“本法”)管辖。如果是“室友”，本法就没有司法管辖权。有了纠纷，还是要以当初双方签署的合同内容作为判决的依据。“房客”好比是承租了房东一套“五脏俱全”的房子;“室友”则是租用房东房子其中的一个房间，然后大家共享和共用房子的空间和设施等。
既然是这么简单，那还会有什么争议吗?我们看看下面的案例。
案例：陈先生的住房分楼上楼下，楼上除了可以自住外，还可以考虑把房间分租出去。楼下由于有足够的空间，陈先生整理后，楼下就成了“五脏俱全”的一套房了。“五脏俱全”的意思是楼下有独立的房间、卫浴、厨房、私人空间和车库。这“五脏俱全”的空间唯一缺少的是市府核准的批文。也就是说，楼下的空间是陈先生自己请人设计、改装完成的。陈先生没有意识到需要有市府核准的批文，就把楼下出租了给林氏夫妻，双方签署了“室友”租房契约，言明租金含水电费每周500元。林氏夫妻俩租用陈先生这个房不止一年，双方也还相安无事。
但是后来林氏夫妻认为楼下潮湿的问题无法得到实质的改善，他们和陈先生之间的纠纷也就开始了。双方的纠纷最后闹到了租房法庭，楼下居住的环境虽然是林氏夫妻要求赔偿损失的理由，但是依法，租房法庭的司法管辖权只包含“民宅”。也就是说，如果林氏夫妻承租的陈先生楼下的房屋不属于本法下的“民宅”，那租房法庭对陈先生和林氏夫妻之间的纠纷是没有管辖权的。因此，租房法庭必须首先判决陈先生和林氏夫妻之间是“房客”还是“室友”关系。到底是“房客”还是“室友”的争议，依法陈先生有举证的义务。陈先生所提出的最好的证据就是双方签署的“室友”租房契约，但却提不出市府核准的批文。林氏夫妻则是提出楼下是“五脏俱全”的套房。
租房法庭法官的判决是林氏夫妻和陈先生的关系不是“室友”关系，而是本法所辖的“房客”关系。原因是林氏夫妻和陈先生的生活空间没有共享之处，一个楼上，一个楼下，各自生活在自己的空间里等等。因此，判决“室友”租房契约不能代表双方的租房关系就是“室友”关系，而且没有市府的批文，陈先生是不可以将他的住房分开成套房出租的。如果双方的纠纷只是到此为止也就算了，但是由于林氏夫妻诉求的赔偿不在本法第137条范围内，因此租房法官明确地说明他没有司法权，但表示本法第137条准许租房法庭判处陈先生退还所有租金!言下之意就是告诉林氏夫妻，你要赔偿的话，你需要依据本法第137条申请，租房法官才有权力依法判决。本法第137条规定任何人都不得参与法律禁止的交易。如果违反第137条的规定，租房法官可以依据第137条第4款规定判处房东必须退还租客所支付的所有租金。
这个案例应该可以提醒房东们几点：1)你买的房子如果是有“五脏俱全”的套房，可以作为出租用途时，建议你搞清楚有没有市府的批文;2)租客是“房客”还是“室友”不是你房东说了算，而是法律说了算;和3)类似的纠纷越来越多，你当房东可是要特别注意了，因为你的租客是有权提诉，要求你退还全额租金的。一不小心，到最后你除了倒贴水电费外，还让你的租客白住了一段时间。
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