根据市场研究机构Demographia本周发布的年度房价负担能力调查结果显示，在全球房价负担最重的地区中，一如既往地大多数英语国家都榜上有名，这样的结果似乎已成为了每年的惯例。曾经判断房价负担的标准是，如果房价相当于家庭收入的3倍，就属于“难以负担”。而如今在这个房价涨势迅猛的年代，这个标准似乎不在说明什么。如今这个标准在奥克兰已上升至10倍、悉尼12倍，香港则是高达18倍。这种情况已不单纯只是住房危机而已，对低收入家庭和年轻一代来讲，简直是场灾难。
　　Demographia的调查报告成功地揭露了这个现实，并让各国政府官员开始直面并著手解决这个问题。然而有一点Demographia的调查报告没有提及，那就是有一些非“英语圈”的国家，这些地方的住房市场似乎并没有遭遇如此严重的危机，比如说德国。
　　与国际主要经济体相比，德国住房体系的特征较为突出。横向来看，在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价和房价收入比偏低。
　　从房价收入比看，慕尼黑、柏林不仅在欧洲处于低水平，在其他洲都处于低水平，伦敦、香港的大小大约是其三倍;从租房收益率看，德国在全球发达城市中处于中等水平;从房价租金比看，德国的回收期大概需要20多年，和美国相当，远小于伦敦、巴黎、深圳、香港;从房贷收入比看，慕尼黑72.15，柏林51.92，约为伦敦的四分之一，巴黎的二分之一;从房价来看，德国柏林的平均房价仅为4578美元/平方米，远低于伦敦房价(28713美元/平方米)及其他发达城市。
　　纵向来看，德国房价保持长期稳定性，通过以往数据显示，在1970-1981年之间德国房价属于上升期，累计升幅约23%。到了1982-1996年之间则是下降期，累计降幅约30%。1997-2007年之间则是微幅波动期，房价基本保持稳定。而到了2008-2015年是上升期，累计升幅约10%。
　　与德国房地产市场价格的低增长趋势不同，全球主要发达国家的房地产市场经过了多轮周期上涨。尤其1998年以后，全球房地产市场出现明显的集体繁荣现象。2008年次贷危机以后，全球QE和零利率，房价普涨。德国在这几十年的波动幅度显著低于其他国家。1970-2015年，英国名义住房指数涨了50多倍，相对涨幅较小的美国都增长13倍多，只有德国和日本增长3倍多。日本虽然数值和德国差不多，但是背后的机理完全不一样，日本经历了房地产疯狂上涨到泡沫破裂的过程。
　　从整体上看，1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。从20世纪80年代以来，德国的房价收入比持续走低。德国的实际住房价格并没有与实际人均GDP保持一样的方向，打破了住房价格与人均可支配收入的正相关关系。
　　通过以上分析可以发现，德国住房市场的表现与全球大多数国家不同，是哪些因素决定了德国房价表现特殊?哪些因素决定了德国房价长期保持稳定?
　　德国房价相对保持长期稳定是与德国政府在二战后由“社会市场经济理论“的指导下采取的调控手段分不开的。德国的社会市场经济理论是介于“自由市场经济”(市场价格机制调节)与“集中管理经济”(政府通过中央计划和行政命令进行管理)两种理论之间，其核心是克服漫无限制的自由放任和严酷无情的政府管制之间的矛盾，在绝对自由主义和极权主义之间寻找一条中间道路。它认为，社会市场经济的基本目标是实现全民福利，经济发展只是社会发展的一部分，经济发展最终是要为社会发展服务的。换句通俗易懂的话说，德国多年来主要采取是以自由市场机制调节为主，国家有限干预为辅的手段，通过这种完善市场机制但不干扰市场机制的政策下救助需要帮助的贫困群体并激励他们通过自身的努力走出贫困，这正是德国社会稳定、经济发展的基础核心。
　　具体上来说，首先德国住房市场的主要特迎鸡年贺鸡年时间会产生尴尬RickLin89年出生，毕业于奥大电子工程系，现从事企业管理顾问工作(ManagementConsulting)。爱好摄影并专注于人文纪实类摄影，担任新西兰华人摄影学会理事。喜欢旅行，更喜欢独立思考。我带上我自己，心向大海，在这里等你。
　　地产行业那些人那些事(47)奥克兰住房难?
　　看德国房价如何稳定发展点是以实行以居住为导向的住房制度设计，总量供给充足，多元化市场发展规范。德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，是德国政府制定房地产政策的出发点。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”
　　的地位。政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。德国政府除了大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设，并且最大化的保护了承租者的租赁市场，这也使得德国成为欧洲最大的租赁市场。
　　其次是在住房市场方面。对于体制下的大多数人，市场机制是唯一的调控准则，供给需求决定价格。德国政府通过相关法律规范住房市场的经济秩序，实现住房市场的完全竞争，建立起投资者对于投资环境稳定性的信任，确保市场机制的良性运转。在一个高效率的市场经济中，住房的供给取决于市场需求以及价格信号，随著经济的发展，大部分能够通过自身努力，获得住房。在住房市场的各个组成部分中，包括新建住房、存量住房的维护与更新等方面，只通过“价格”对供需进行有效调控，政府对租金、住房价格以及地产价格的干预控制在合理范围内，不能因为国家“社会福利”计划的实施干扰到市场机制的运行。
　　其实除了上述之外，德国房价的稳定也与德国的城市体系是多核心且均衡发展的政策是分不开的，再加上德国一直一来的稳定的货币政策以及合理的放贷政策。德国长期一来实行“先存后贷”合同储蓄模式和放贷固定利率机制。这样购房者不会受国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不会受通货膨胀等利率变动的影响。
　　对于新西兰近年来房价的不断攀升，或许应该借鉴以下德国的做法，移民的上涨、住房的需求以及经济的发展使得房价上涨成为必然趋势，但是政府如何调节才是接下来的重中之重。