说起奥克兰的高房价，财长Bill English前不久的一段言论颇为耐人寻味。在上周末的Q+A节目中他请首次购房者耐心等待，他向大家保证，房价不可能永远这样高涨下去，政府会尽快让房价降下来的。然而，当被问到这样的事情何时会发生时，Bill English却坦言无法给出准确答案，“我只能说，请大家保持耐心!”
听到这样的说法，有中华文化背景的人是否会感到似曾相识呢?
南朝宋‧刘义庆《世说新语‧假譎》：“魏武行役失汲道，军皆渴，乃令曰：“前有大梅林，饶子，甘酸可以解渴。”士卒闻之，口皆出水，乘此得及前源。”
是的，“望梅止渴”!就是这个调调。
调控房价“三驾马车”
中央政府寄希望统一规划!
在Q+A访谈中，Bill English明确表达了中央政府对奥克兰统一规划(Auckland Unitary Plan)的期待。据悉，统一规划将会在下周三提交奥克兰市议会审议，结果将会在8月19日公布。Bill English暗示，如果届时奥克兰市议会还是无法通过这一规划，中央政府不排除介入，采取立法的方式在国会将其强制通过。
Bill English如此期待统一规划，归根结底是希望能借此在奥克兰释放更多可建设更多住房的建地，增加供应，这和国家党政府一直以来对奥克兰房价问题的观点一脉相承。无论是总理John Key还是Bill English均多次强调，奥克兰住房危机主要是市场供需关系问题，只要提高供应，房价一定会“应声而降”。中央政府曾多次指责奥克兰市议会的不作为是导致奥克兰房价高涨的重要推手。这种不作为包括两个方面：一是各种审批过程冗长和低效，导致建商成本大增，无法开发更多房屋;二是没能及时释放足够建地，导致土地居奇，地价居高不下。而一个能够释放大量密集型住宅建地的统一规划从2012年推出后，吵了整整四年依然没有定论，也让John Key气不打一处来，认为这是让中央政府为奥克兰市议会的低效“背锅”!
Bill English还表示，相比收入贷款比和房产增值税，中央政府更看好密集性住房的计划，从供应量上做文章缓解奥克兰房市危机。结合奥克兰房地产市场的具体情况，释放建地、增加供应、实施收入贷款比这样的金融政策、以及采取房产增值税或禁止外国人买房这样的行政措施，正是调控房价的“三驾马车”，分别由三个不同的机构把控。
通过统一规划释放建地、增加供应，这显然是奥克兰市议会的“任务”;实施收入贷款比或本周新鲜出炉的投资房首付40%这样的政策，都是储备银行的职责范围，属于金融手段;而开征投资房资本利得税，或通过立法禁止限制外国人买房，则是只有在国会占多数的国家党和中央政府才能做到的事情。
从去年开始，储备银行多次采取LVR等金融手段，但收效甚微，目前正在讨论是否要祭出收入贷款比这样的杀手鑭。而面对民众调控房价的巨大呼声，明年就要大选的国家党政府又实在是不希望采取行政手段打压房价——这会伤了国家党“铁粉”们的心，导致基本盘流失。因此，不惜立法强制介入，尽快通过统一规划释放建地，增加供应以控制房价，避免明年大选前的两难局面，便成了国家党政府的不二之选。
40%LVR政策会有用吗?
事实上，采取LVR这样的金融手段调控房价是否有效，业界一直争议不小。储备银行固然有负债过高会导致结构性金融风险的考虑，更多的人则在担心这样的手段对资本雄厚的投资者其实没什么效果，反倒会伤及无辜——很多首次购房者连20%的首付也无法承担!
本周储备银行将全国范围内的投资房LVR统一由30%提升到40%，这增加的10%首付会让市场上的投资者收敛一些吗?首次购房者会受到什么样的影响呢?
分析人士认为，投资房LVR增加10%可能会让一些投资者采取更谨慎的投资策略，同样资金可以撬动的投资价值也会下降，这在一定程度会降低市场对投资房的追捧，有可能会导致房价趋稳。但也有人认为市场已经对去年起出台的一系列LVR政策免疫了，而8月份极有可能会降息的期待也会抵消一部分负面影响。
此外，高端投资物业受到40%LVR的影响可能较大，毕竟增加的10%首付可能是很大的一笔资金;相对而言，中低端投资物业可能影响有限，甚至可能会吸引一些从高端投资物业分流下来的投资客。至于市场上最受欢迎的自住房，由于刚需的存在，普通的金融政策恐怕不会对这一类住房产生什么重大影响。
而对于嗷嗷待哺，亟待入市的奥克兰首次购房者来说，由于原本就需要20%首付，新政策并没有什么负面影响;而投资房趋冷也许会让他们在抢房时面临的竞争少一些，价格更“亲民”一些，这些都是潜在的利好消息。
然而归根到底，首次购房者还是得拿出20%首付。如果本周之前他们拿不出，本周之后就可以了吗?
统一规划的前生后世
奥克兰统一规划诞生于2012年，和大奥克兰市的出现息息相关。
2011年，大奥克兰地区七个行政区域(奥克兰市，现中区;北岸市;Waitakere市，现西区;Manukau市，现东南区;Papakura市;Franklin市和Rodney市)合并为大奥克兰市，原Manukau市长Len Brown当选为首届大奥克兰市长。将原本分属七个区域的城市规划统一起来，出台一部统一规划(Unitary Plan)，一直是Len Brown市长的重要政策。土地利用、分割规定、房屋设计、道路工程、车道要求、雨水排放、管道排设，一切人和自然及城市环境的关系都是统一规划的管辖范围，真有点“统一七国”的意味。
住宅密度是统一规划的最重要部分。原本大奥克兰各个区域都有自己的住宅密度规定，对于分割土地最低面积的要求也不尽相同，某些区域600平米就能分割，另一些地区超过1000平米的地也不能动。近年来奥克兰人口大量增加，房屋短缺问题日趋严重，对住宅密度作出统一、清晰的规定的重要性可想而知。很多有心人也跃跃欲试，不少人走在政策前面，提早购入土地，希望统一规划往自己有利的方向走，可以借此大赚一票。
统一规划将奥克兰的住宅土地分为四种：独栋房屋区(Single House)，一块土地上只能建一幢房子;混合住宅郊区(Mixed Housing Suburban)，可建多栋住宅，最高两层(仍有最低土地面积要求);混合住宅市区(Mixed Housing Urban)，可建多栋住宅，包括联排屋，公寓等，最高三层(仍有最低土地面积要求);以及联排屋及公寓区(Terraced Housingand Apartment Buildings)，可建三到七层的联排屋和公寓。
在统一规划的最初方案中，11%的奥克兰住宅属于混合住宅市区。但去年11月有媒体揭露，奥克兰市议会统一规划委员会在闭门会议后提出修正案，将北岸、中区和西区的部分地区重新划分为混合住宅市区，可以建三层以下的联排屋或公寓。新的混合住宅市区包括很多传统上的“好区”，如Orakei、Kohimarama、Takapuna、Glendowie、St Heliers、Howick等，这将使奥克兰的混合住宅市区比例上升到17%，独栋房屋区从原本的31%下降至25%，估计有大约20000个物业受影响。这一修正案遭到不少反对声，反对者多为不希望改变居住地建筑风貌的人士，他们不希望从自家窗户望出去就看到拥挤的公寓;支持者多为年轻人，他们希望此举能释放更多建地，从而降低房价。
今年2月，在一系列纷纷攘攘的“吵闹”后，高密度住宅修正案被奥克兰市议会否决，市议会也不会在此后的听证程序中推动统一规划。究其原因?离不开政治因素!尽管左翼市长Len Brown是高密度住宅的支持者，奥克兰市议会的绝大多数却是相对“保守”的右翼政客。几乎所有反对者都表示之所以反对是因为修正案“程序不民主”，却绝口不提在各自选区里面临的巨大政治压力。
自此，奥克兰统一规划进入最后冲刺阶段。一个特别设立、独立的专家小组在聆听各方意见后将会在下周三上午将经过听证修改的最后版本提交给奥克兰市议会。市议员们有20个工作日进行研究，将在8月10-12日开会讨论，最迟必须在8月19日之前公布审议结果。
据悉，最后的这一版本将超过2000页，其中1000页是听证报告，另1000页是专家小组对60多个不同事项提出的建议。市议员们将会对这些建议进行逐项审议、逐项表决，反对的必须提出理由及替代方案。
往大了说，统一规划不仅和房价有关，更事关“超级奥克兰”未来几十年的发展走向。吵了整整四年的统一规划最终将“长成啥样”，很多人都拭目以待。
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