交易总量增加的背后是国内资本的不断增长。在过去十年的大多数时间里，国内资本占据了中国商业地产投资的主要份额，2015年占比达到四分之三。这说明中国商业地产交易量的增加主要是由国内投资推动，而国内资本投资自身也经历了强劲扩张，过去八年的年复合增长率达到15.4%。国内资本的快速增长来源于私募基金、私营企业、国有企业和保险公司等众多日趋成熟的国内投资群体。
鉴于中国房地产投资规模不断扩大和市场透明度持续提高，房地产投资活动有望在未来几年得到进一步的增长。境外投资者无疑将会继续扩大他们在中国的投资足迹，但国内投资者有望继续占据投资总量中的主要部分。我们认为，下述五大趋势将持续助力国内投资者推动投资活动达到新的高度，开创中国房地产投资市场的崭新时代。
国有企业将成为投资市场中的重要卖方
在参与中国房地产市场方面，国有企业长期以来具有优势。中国共有国有企业15万家，其中规模最大的国有企业都享有准垄断地位，在银行、电信、能源等重要行业处于主导地位。他们在获取国有银行融资方面享有优势，同时与政府部门建立了广泛的联系，因此在达成交易方面具有优势。这些优势已经帮助一些大型国有企业发展成为房地产行业的龙头企业，例如保利集团、华润集团和招商集团。
在一些情况下，国有企业能够利用他们自身原有的专业领域优势在房地产投资中获得一席之地。以中国葛洲坝集团为例，这是一家总部位于武汉、以工程建设为主业的大型国有企业，他们的大多数工程都是与政府签约的基础设施项目，如承建大坝、高速公路、电站和其他重要基础设施，这些项目在中国的城市化进程中都是不可或缺的。葛洲坝集团以此为起点，在他们建设基础设施的新兴地区进入了传统的房地产开发，建造办公、住宅和零售物业项目。此外，该公司也在中国一线和1.5线城市的成熟商务区建设商业地产，以期获得租金收入和资本增值的双收益。
中国的国有企业不仅是商业地产的主要开发商，同时也是这些价值不菲的资产的出售者。在2015年第三季度，葛洲坝集团将其2009年在上海浦东新区竣工的办公楼——葛洲坝大厦以22亿元人民币的价格出售给平安保险。此宗交易标志著国有企业按照国际标准开发、管理和出售资产的能力在日益提升。这种趋势部分源于近年实施的国有企业改革，旨在促使国有企业将自己重新定位为盈利的市场化企业。这种转变使得许多国有企业逐渐从建设和持有大量房地产(包括收益率极低的资产)走向开发建设与择机买卖资产并举的时代。
尽管现在很难量化国有企业的市场影响力，但我们可以肯定地说，国有企业开发和出售投资级商业地产的上升趋势正在扩大中国市场优质、可供交易资产的供应量，从而刺激投资活动向更高水平发展。
中国保险公司有望成为国内外投资市场的最大买家之一
近年来，中国保险公司受益于监管放松和行业自身的强劲增长，成为了一个机构资本的重要来源。按管理的资产规模和机构发展规模衡量，中国的保险公司是中国最具影响力的国内机构资本之一，也是国内外房地产投资中最大的机构投资者群体。
中国保险公司拥有大量可投资房地产的资本，通常是通过子公司进行投资。截至2014年末，中国前五大保险公司(按管理资产规模)持有的房地产总资产约为135亿美元。这一数字的实现部分得益于中国保险监督委员会(保监会)对投资政策的放宽。近年来，保监会允许保险公司投入更多资本用于房地产投资。与其他资产类别相比，房地产投资可以提供更优的风险调整资本收益。例如，2012年，保监会将中国保险公司总管理资产中投资房地产的份额(又称为可投资比例)由10%提高至20%。2014年，这一比例又被提高至目前的30%。
尽管可投资比率提高了，但是与北美和欧洲同行相比，中国保险公司仅配置了一小部分资本用于房地产投资。除平安保险之外，中国其他四大保险公司(按管理资产规模)配置的房地产投资仅占资产管理规模的0.5-1.0%。相比之下，欧洲和美国最大的保险公司配置的房地产比例达到4-8%。中西方的鲜明对照表明中国保险资本拥有充足的流动性来扩大其在房地产投资份额。
据估计，中国保险公司目前的管理资产总规模约为1.9万亿美元。如果他们将房地产平均投资份额提高至5%，投资总额将达到950亿美元，这大大高于按当前平均配置比例1%投资的190亿美元。而且，随着保险业的扩张，中国保险公司的总资产管理规模也继续增长，这意味着保险公司可投资于房地产的资本量潜力巨大。
近些年，海外投资是中国保险公司颇受关注的一个领域。在全球金融危机之后，中国信贷高涨与海外资产承负能力促成海外交易量连年持续增长。2014年，中国国内资本海外投资交易额首次超过境内投资交易额。国家放宽对保险公司投资的监管——例如保监会允许保险公司最高配置总资产规模的15%用于海外收购，以及保险公司寻求投资地域的多元化促成海外投资的增长。
中国资本正在大踏步迈入全球商业地产投资领域，投资额在2015年环比上升38%达到了155亿美元。在这个过程中，中国保险公司在世界各大城市收购了多处地标性物业。其中，中国人寿收购伦敦的99 Bishopgate、安邦保险收购纽约的WaldorfAstoria和泰康人寿收购伦敦的Milton Gate是过去三年险资主导颇具代表性的三个收购案例。鉴于目前仅有一小部分中国保险资本投资海外，我们预计这些保险公司在海外的投资开拓会促使更多的国内保险公司效仿。宏观经济对于资本流出的压力预示著未来几年海外投资将继续增长。
本文转自JLL(仲量联行)研究部报告
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