近日，中国银河证券首席经济学家、董事总经理潘向东博士接受记者采访，解读“房地产价值与风险再判断”。对于中国房地产市场的上涨刚性，潘向东表示，“货币对房地产的影响，只是一个导火索。目前房地产市场出现的“反常”现象，主要是区域资源不均衡、土地财政等制度安排的结果。”
　　记者：今年前三季度，部分热点城市出现房价跳涨。您如何看待?
　　潘向东：仅从货币角度理解中国房地产呈现的上涨刚性，显然是片面的。一般而言，货币的宽松会推动资产价格的上涨，但中国的房地产呈现上涨刚性仅用货币去解释，很容易被证伪。2008年以来，全球都在进行货币宽松，美国实行了量化宽松，欧洲推行量化宽松的同时实行了负利率，日本不仅推行负利率，还推行了量化和质化宽松，就宽松程度而言，他们是有过之而无不及，为何他们的房价没有出现快速上涨?
　　货币对房地产的影响，只是一个导火索。目前房地产市场出现的“反常”现象，主要是制度安排的结果。
　　一是资源的不均衡。全国各城市在教育、医疗等公共服务的资源配置方面存在天然的差异，这种公共服务资源差异进一步演化的结果是：差异化的房价，城市的分级。
　　二是土地财政政策。随著1998年住房制度的改革和2003年土地招牌掛等一系列制度安排，以及土地收益划归地方政府的分税制安排，地方政府走向了“土地财政”的快速扩张，通过“土地财政”敛取的资金去大力发展城市的公共服务设施。随著城市的进一步发展，地方政府对“土地财政”的依赖已远大于对“税收财政”的依赖。
　　三是土地捆绑金融，防范金融市场风险。通过土地做质押获取的银行贷款和债券市场融资大幅扩张，假若房地产出现大幅波动将面临巨大风险，这就导致地方政府对房地产发展的关心要远大于对本地纳税企业的关心。
　　总之，公共服务资源分配的不平衡导致需求呈现刚性，由于地方政府通过投放土地的供给和制定交易规则来“做庄”，其结果就是这么多年房价呈现上涨刚性的“反常”。这种问题演绎到一定程度，当城镇化达到一定程度后，会出现一二线城市和三四线城市房价的背离。
　　记者：目前的市场现状是热点一二城市和三四线城市房地产市场出现严重分化，目前三四线城市还深陷去库存焦虑中，对于三四线的库存消化，您怎么看?
　　潘向东：三四线城市的去库存，可以通过加大土地流转和户籍制度改革的手段实现，因为我们的城镇化率还有进一步提升的空间，库存将来会消化掉。但消化完之后，会是中小城市人口向大城市聚集的过程。
　　记者：您对明年的货币政策如何判断?
　　潘向东：大致判断是货币政策应该是相对宽松，因为整体经济形势不是很乐观。但目前大宗商品价格上涨，会对货币政策产生压力。大宗商品价格上涨，一是会产生传导效应;二是会对于上游周期性产业的复产产生影响，形成新一轮的库存压力，这会延缓经济调整时点，加大结构调整难度，不利于经济的转型。
　　总体而言，明年整体会是货币政策相对宽松环境，但随著大宗商品价格上涨，也可能使货币政策面临压力。
　　记者：美国大选会对全球金融市场和中国经济带来哪些影响?
　　潘向东：现在只能边走边看。特朗普上台后全球化步伐会减缓，会更关注美国国内收入水平状况，是美国回归传统的一个过程。但对中国的影响，还要看后续政策的执行情况。美国大选之后会导致政策的调整，但不会改变中国发展的趋势。