“重慶市民都應該感謝黃市長。”7年前才畢業，完全靠自己奮鬥就在重慶主城區買了大房子的小竟哥，坐在他大房子的大沙發上，洋洋得意地對他那些在其他大城市打拼，掙得比他多，但卻至今連房奴都沒資格當的同學們說。在全國眾多熱門城市市民望房興歎，按照目前這樣子，奮鬥一輩子可能都無法擁有一套房子的今天，稍微努把力就能安居樂業的重慶市民，在這個問題上的確正發自內心地感恩著他們的好市長。高呼“失去奮鬥房產再多我們也將無家可歸”的《人民日報》又發表了重磅級文章——《3天9連擊中國樓市發出怒吼》，委婉地讚揚9月30日至10月2日，短短三天時間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢共計9個城市先後重啟的限購限貸樓市新政。作為一名老家在重慶，也對重慶房價和安居工程深有體會的北京小百姓，藉著酒後壯起來的慫膽，我想弱弱地問一問：限購限貸值得稱道，但你們到底是要穩定房價，還是真心實意地希望奮鬥中的城市居民“有家可歸”?如果是後者，鼓勵奮鬥，為限購閒貸鼓掌的同時，不妨好好認識，甚至學習一下重慶的做法。眾所周知，重慶的GDP增速已經連續兩年(2014、2015)位居全國第一，而且今年有望繼續保持。但就是這樣一個經濟快速發展，而且貴為直轄市的地方，在過去5年，房價卻只漲了12%，其房價漲幅不但遠低於全國平均水平，而且大大低於其他可能不如其城市經濟實力與活力的小兄弟城市。還有兩點可能讓其他城市居民無比羨慕的是：到今天為止，重慶依然是全國一二線城市中唯一沒有執行過限購政策的城市，並且其經濟發展速度與居民收入增幅也大大跑過了房價漲幅。過去五年，重慶GDP從2010年的7925億元漲到2015年的15719億元，升幅為98%;居民人均收入從2010年的17532元漲到2015年的27239元，升幅為55%，是房價升幅的差不多5倍。到今天為止，重慶房價收入比還不到10，也就是平均工作不到10年，就可以買得起房子。不限購、也不限貸的黃市長，既不歡迎房價高企削弱城市競爭力，也心疼他那些收入有限的市民們，發自內地希望他們都能樂業安居。所以，他總是在這兩個目標之下艱難地尋找著平衡。不限購，也不限貸，是他希望真正需要房子的市民，能夠人人平等地擁有購買房子的權利。但自由的同時，他一刻也沒停止對房地產市場的關照，而且打出一套套直面現實，從根本上解決問題的組合拳。黃市長曾經有句名言，把金融搞得很複雜的那些人都是騙子。套用他的話來說，很多城市的那些把房地產搞得很複雜的長官，可能並非是智慧和能力不夠，而是在真心實意地希望市民能最大限度安居樂業這個問題上，不夠盡責與誠懇!重慶為何能把房價控制得這麼好，為何能讓很多中低收入的人都能住得上房，至少是能夠實實在在地去奮鬥並且實現住房的夢想?黃市長的辦法並不複雜，拋出北上深這些性質特殊的城市不說，《人民日報》讚揚的那些緊急限購的城市中，至少有3/4是可以考慮用他的辦法穩住房價，最重要，是能盡最大努力讓市民買得起或者住得上房的。這些城市為什麼不早採取黃市長早就公開的辦法，而是現在火急火燎地，在我看來是治標不治本的救急，值得深思。在5年前舉辦的一次市長論壇上，黃市長曾介紹自己hold住房價的法寶。他說：要將房地產價格調控到理想目標，必須在“供求平衡、土地價格、稅收份量、金融槓桿、配置格局”五個關鍵環節做文章。重慶這麼多年，也就是靠這些辦法取得了這個讓全市人民感恩的成效。其中，核心的核心是供求平衡，土地價格，與配置格局。其他的兩項，更多是為了把這三個要素做到更好服務的。我以為，如果這三項搞不好，通過其他來解決，就會本末倒置，就會走成一些限購城市如今的格局：你即便把房價控制住了，但你的目的是什麼?是讓大家有房子住?還是房子不漲價，給社會各界一個所謂控制房價有功的好形象。黃市長是實事求是的人。他很清楚，供應和需求都是決定價格的核心。至今還沒剝奪剛需購房者平等購房權的重慶，特別重視從供需兩端解決問題。重慶房價這麼穩，首先是不搞奇貨可居，按照對需求的估計配足土地的供應。過去幾年，重慶主城區的房價一直沒有大漲，但其每年新增商品房開工建設和商品房產銷面積卻一直排名全國前茅，年年都是超過2000萬平方米。這背後，是以大量土地供應平衡了大量住房需求，更是以相對低的價格讓居民住上了房。重慶雖然沒有限購限貸，但黃市長那只“看不見的手”一直都未曾離開市場，整個市場的節奏始終牢牢掌握在他手中——政府始終在通過相關職能部門用行政手段來調整房地產市場土地供應、新增投資和新增預售項目供應等要素，進而從整體上控制房地產市場宏觀層面的供求關係，並維護房地產市場的健康平穩發展。黃市長說：“房地產是不動產。是資源、是住宅，是老百姓的民生保障。房地產大量的資產和銀行貸款聯繫在一起，當然是個半金融資產，和金融安全密集相關。動態來看，我們把它當商品，就要形成供求平衡：把它當成不動產，就要控制房地產的地價、房價;把它當做資本品，就要對資本品進行資本品對應的物業稅、房產稅或者其他的各種直接間接的稅種的管制。”有人問，重慶怎麼保持供求平衡，黃市長回答：“就在陳和平(重慶市副市長，分管城鄉建設、國土資源和房屋管理、規劃)一支筆上。”所有房地產項目，遠的調控土地供應，近的調控審批進度。“房產商買地以後，每個樓盤總要做控制性詳規、建設設計規劃，這個規劃由規劃局批，每個單子都要陳和平畫圈，我給他說過，如果看這個月房產投資量超過25%，變30%，30%多了，就官僚主義一下，所有房產商報來的規劃件別去畫圈，壓三個月沒有關係，如果低於25%，變成15%了，這時候只要有關部門按法規批准，你畫圈以後就推出去，建設進度就加快，建設部門也有一些手續上的快慢，政府是可以調控的。”在此期間，黃市長還總結出一個25%的原則——即重慶市每年房地產投資不能超過全市固定資產投資的25%。黃市長認為，固定資產投資超過25%一定供過於求，低於25%又供應不足，不適應城市化，造成房價飛漲影響國計民生。在此之下，他還摸索出一些其他規律來平衡：比如，住宅始終堅持每平方公里1萬人;工業園區發展也有一個經驗標準，每平方公里要有100億產值，不糟蹋土地。人口持續湧入城市的過程中，住房需求一直不斷增加，要維持供需平衡，就必須大量增加供應。對政府而言，就是要多拿地出來。重慶這些年一直在盡量多的供應土地。很多城市都以土地資源有限，耕地紅線不能碰為由，搞土地的奇貨可居。黃市長也不是造土地的，而且也同樣不能去碰紅線，但他通過創新解決問題。這就是著名的地票政策。黃市長曾發表文章專門介紹地票政策，要權威、專業瞭解這個政策的讀者，可以瀏覽這篇文章——《黃奇帆：地票制度實驗與效果》。我對這個政策簡單粗暴的理解是，這是一個把非城市化地區閒置甚至浪費的土地復墾變成耕地，然後把這個復墾並新增出來的耕地，置換到城市化地區作為國有建設用地，進而在保證耕地總面積只增不減的情況下，增加城市建設用地的好政策。城市化，說白了，核心就是讓農民和農民後代進城做市民，城市化的房屋，嚴格來說，你要保證讓這些進城的人買得起，或者住得上。如果農民進城了，他在農村的宅基地就空出來了，你去復墾就變成耕地了。然後置換過來，你就可以把能夠城市化的耕地變成住宅用地。這樣，既增加土地供應平抑房價，去滿足這些把土地還成耕地的新市民的住房需求，又能用他一套房換下可能上畝的耕地出來，讓你的耕地只增不減。所以這些年，重慶的建設用地大量增加，但重慶的耕地卻只多不少。還有一點很重要的是，重慶在出售土地的時候，對土地的價格始終是保持控制，甚至節制的。這也是黃市長努力堅守的另一個原則：土地價格不能高過房價的1/3。他相當清楚，開發商是要掙錢的，政府要是把土地價格弄得其高，他蓋出房子來一定是把房價賣到其高。所以，他先給開發商更低價格的土地，也給出開發商低價還能盈利的空間，然後再跟你講你要流道德的血液：我政府通過土地讓利於民了，你也不能掙錢太過分，要是過分了，對不起，我就要制衡你。“房價中地價有一半的推動力。樓面地價不能高於房價，否則會造成災難。控制不好地價，是政府失職。”這是黃市長多年前說過的一句話。他強調，“別以為地價高了賺錢，政府收入高了就是好事，它是個好事，但如果唯利是圖，一根筋把地價推高，長遠就使得房地產價格過高，工商企業房產資源成本過高，最後使得這個地方工商經濟蕭條，無法良性運作，最後使得這地方的人氣都轉到了泡沫房產，而不務實業，最後毀壞了整個城市發展的方向，後果就很大。”除了從土地價格控制力爭讓更多人買得起房，重慶還從2008年開始，就在主城區推行首套房退個稅的政策，就是你如果是買第一套房，政府會把你的個人所得稅退給你，增加你的購買力。但即便重慶的房價已是全國大中城市的低價(還有一個值得說明，重慶到今天的房屋銷售，主要都還是以實際使用也就是套內面積在賣，你給80平米的錢，買到的是實實在在的80平米使用面積，而不是其他城市的建築面積)，也依然有很多低收入階層，也是黃市長從來沒有忘記的弱勢群體買不起房。他們的住房怎麼解決，黃市長的辦法不是限購，而是努力增加保障房的供應，也就是奉行“市場+保障”的雙軌制理念，而且不像其他一些城市，把保障房蓋得不像房子或者蓋到偏遠的郊區。在重慶很多黃金地段，都有成片的保障房。黃市長將他的雙軌制支撐下的房地產調控總結為“低端有保障、中端有優惠、高端有約束”的“三端調控”。即由市場行為主導中高端房地產市場的商品房供應，同時還在房產稅試點、契稅政策、貸款政策等方面對高端大戶型、別墅型等物業形態形成經濟性遏製作用，控制高端供應的比例和消費。低端保障性住房主要由重慶市政府主導的公租房系統供應。在這一政策下，截止2015年底，重慶累計開工建設了公租房69.2套、4475萬平方米的保障房。預計到2020年，將通過公租房和其他保障住房，將重慶城鎮住房保障覆蓋率將達到23.5%，這些房子都便宜地供應給了低收入和外來務工群體。知道我要寫這樣一篇文章後，一些朋友勸我，可別寫，萬一火了，把吵房團吸引過來，會把重慶的房價炒高。而我依然要寫，是因為我沒有那麼大的力量，而且即使火了，投機分子都來重慶炒，估計也是很難炒起來。因為在這樣一個局面下，重慶的房價顯然不具備被幾伙子投機倒把者弄得手足無措的空間。因為，從一開始，黃市長就沒有想過要把房地產做成稀缺品，也從一開始就不歡迎炒房團，並且從來沒有指望靠輿論或道德口號穩定房價。他只是，遵照經濟發展的必然規律去設防與佈局，踏踏實實地扼殺著投機倒把的空間。黃市長的確是不歡迎吵房團的。重慶推行著一項政策：“無戶籍、無企業、無工作”人員買第二套普通房也收稅。他開門見山地說，出台這個就是為了遏制炒房團。“因為誰如果認為炒房團把房價炒高，使這個地方多收稅，增加GDP，是非常愚蠢的短視。”即便重慶的房價目前維持得這麼好，老百姓的安居做得這麼好。黃市長依然還在未雨綢繆，防患於未然。9月22日，他在出席“2016市場監督管理論壇”上就曾表示，重慶將在未來3年關閉1500家房地產公司!採取這個措施的目的，目的就是要維持市場的平穩與健康發展。“這些空殼公司在形勢好時，會亂集資搞房地產，而在形勢差時，就會資金鏈斷裂，從而成為社會不穩定的源頭。”他說。關於防患於未然，黃市長還有兩個小故事值得分享。一是，在今年3月的全國兩會上，黃市長曾對一些地方加槓桿去庫存，結果飛快炒高房價提出過警告。他說，這跟中央精神是背道而馳的，會給經濟帶來巨大風險。一兩個月、三個月暴漲了30%、50%，這和去年股市高槓桿造成的3000點到5000點的後果是一樣的。顯然，很多人並沒有認真聽他的話，更沒有防患於未然，以至於出現今日《3天9連擊中國樓市發出怒吼》，堪稱很難收場的局面。再是，幾年前，重慶市工商局發現，短短幾個月內，重慶突然增加了3000多個投資咨詢公司，而且這些公司的註冊人，都集中來自於某個省、某個市下的某個鄉。這件事引起了黃市長的重視，於是安排重慶市工商局立即展開調查。結果，背後的故事是：當地搞了一個培訓班，培訓三堂課，教村民們如何註冊投資咨詢類公司，然後打著銀行的招牌到市內擺攤忽悠，非法吸收老百姓的存。常常是一個人就註冊幾個公司，打一槍換一個地方，拿到錢就卷包會。“我們在瞭解到這些情況後，就把這3000個公司統統註銷了。”他介紹說。總結下來可以發現，黃市長搞房地產調控，穩住價格並不是他的目的，而不過是手段。他的目的歸根到底，還是要讓房子盡量回歸其民生保障的根本，要讓房子作為城市發展的“基礎設施”，讓不同收入階層的人都能最大限度地擁有這個“基礎設施”，繼而安居方能樂業，有了房產更好地奮鬥，繼而為城市發展提供不竭的動力。我以為，這才是重慶房地產到今天的真正可貴之處。即便你限這個，限那個，如果大家買不到，住不上，它的意義又在哪裡?也因為此，當輿論普遍認為，黃市長能做到這些，是因為他懂經濟、懂金融，是著名的專家型市長，而我對此卻是有絕對不同的看法。我的看法是，黃市長能做到這些，不是因為他更專業，雖然他的確很專業，而是因為他的責任與良知。他的這些目前看奏效的辦法，難道是其他那些同樣是碩士、博士的人所不懂的?但其他人的責任和良知，就不一定了。所以，我以為，房價和房市已經不是一個經濟或專業問題，也不是能不能的問題，而是一個責任與良知的問題，是一個是否誠懇去做的問題。如果說，下水道是城市的良心;城市的房價，顯然應該是政府良心的一部分，甚至是最重要的一部分。