(接上期)

　　泰国：亚洲金融危机刺破泡沫

　　继日本之后，20世纪80年代中期，泰国政府为了促进国内经济的发展，把房地产作为优先投资的领域以带动其他部门的发展，同时还制订了相关的刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。
　　由于泰国金融市场过早的对外开放，加之金融监控体系还不是很完善，海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场，再加上国内金融机构对信贷政策的放任，加大了对房地产业的信贷资金的投入，光对房地产业的贷款资金就占到其总贷款的一半左右。
　　与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场形成了巨大泡沫。
　　据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。
　　随著市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。
　　随著1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，其中泰国房地产泡沫破灭导致产生400亿美元的银行呆账，破坏了泰国的银行业和金融体系。
　　大量企业停产、倒闭，失业率大幅上升，对国内经济造成了巨大的打击，东南亚其他国家的经济也出现了严重衰退。
　　东南亚国家这一轮房地产泡沫周期中，泰国房地产泡沫自1988年产生到1997年破灭，历时9年多。印度尼西亚历时8年，马来西亚历时约7年。
　　为了应对房地产泡沫破灭后的行业危机，泰国政府之后采取了多项经济刺激措施。
　　首先降低地价以消化房地产库存。1998年,泰国政府宣布降低首都曼谷和其他部分地区的官方参考地价,下降幅度高达45%。
　　这一决定旨在扭转不正常的房地产业给经济发展带来的不利影响,鼓励人们购买目前大片闲置的商品房。
　　第二，实行房地产交易税费优惠刺激楼市需求。在房地产泡沫破灭后的几年，为了恢复房地产市场，泰国政府陆续推出了各种支持措施如降低手续费率、个人房地产贷款利息可抵扣应纳所得税和降低房地产企业的所得税等，加上贷款利率大幅降低，泰国房地产市场需求得以释放。
　　第三，泰国政府住房银行引入专门的住房融资方案。自从1997年金融危机之后，泰国政府住房银行在抵押贷款方面起著至关重要的作用。
　　即使在1997至1998年间资金流动紧张的关键时期，大多数银行都严格控制贷款。泰国政府住房银行仍然继续发放住房贷款。
　　作为国家的有力工具，泰国政府住房银行响应政府政策，引进多种创新的住房融资方案，促进购房需求，协助政府搞活房地产业，刺激危机后的经济增长。
　　1998年的金融危机导致许多泰国人搁置了购买房屋的想法，此后随著政府一系列购房优惠政策的出台，特别是在处于谷底的低利率刺激下，泰国房地产市场需求明显提升，泰国房地产业从2000年起开始逐步复甦。泰国经济也逐渐趋于稳定。

　　俄罗斯：流动性不足成导火索

　　2002年后，受经济快速增长、供需关系失衡、按揭贷款利率相对较低、“炒房”、“官商黑幕”等因素影响，俄罗斯房地产市场价格一直居高不下。
　　2008年美国的次贷危机引发世界经济衰退，由于房地产业在俄罗斯国民生产总值中占大约7%，因此对俄罗斯的房地产市场也产生了消极影响：房地产新开工项目减少，投入使用的住房面积增速减缓，大批建筑企业濒临破产，房价下跌。
　　2008-2009金融危机期间，俄罗斯房地产价格水平平均下降了30-35%。由于申请贷款难度加大、费用高昂等原因，俄罗斯建筑企业的资金状况迅速恶化，纷纷叫停在建项目或另觅融资渠道。
　　俄罗斯最大房地产集团之一的MIEL集团甚至来到中国寻找金融合作伙伴，谋求拓展融资渠道。
　　为重振房地产市场，也为了应对经济危机，俄罗斯政府采用扩张性财税政策以刺激国内需求。
　　2008年政府从住房公用事业改革促进基金中划拨500亿卢布，用于购买完工程度较高的住宅，从联邦预算中出资320亿卢布为现役军人和贫困居民购买住房。
　　2009年俄罗斯政府下拨250亿卢布专款给国家房贷局，由各地区房贷局和银行共同执行房贷重组计划。
　　由于经济下滑，失业者不断增多，房贷断供问题日益严重。据了解，俄罗斯大约有80万人向银行贷款买房，房贷规模为9745亿卢布。
　　执行房贷重组计划后，既救助贷款买房者，也救助银行。对于失业的贷款买房者来说，可以缓交房贷一年;对于商业银行来说，由于有国家专款帮助垫付“房奴”所欠一年的贷款，不至于让这部分资产变成坏账，银行的流动性有了保障。
　　同时将产业政策调整为优先支持实体经济发展，筛选出包括房地产业在内的295家政府优先扶持的大型企业，对其实行融资支持和税收优惠。
　　为提振房地产市场，俄罗斯政府出台住房激励计划，通过授权外经银行向商业银行和企业发放外匯贷款、首次动用外匯储备清偿非国家外债、首次启动主权基金注资商业银行以及修改《自然人存款保险法》等措施，为开发商及买房者提供住房抵押贷款，帮助他们融资，化解流动性不足的风险。
　　根据俄罗斯联邦中央银行的数据，2014年共有629家信用机构提供101.23万笔住房抵押贷款，总额达1.7625万亿卢布，分别比2013年增长22.7%和30.18%。
　　在住房激励计划出台前，俄罗斯政府推出的一系列房地产政策虽然在短时间内发挥了一定的作用，但自2013年开始，俄罗斯经济趋于停滞，国内除莫斯科、卡拉斯诺达尔等一线大城市之外，大多数中小城市的住房市场趋于滞销。
　　流动性不足是房地产市场低迷的直接导火索，在资金短缺使建筑业“降温”的同时，按揭贷款的高成本也使购买需求下降。
　　此后，在住房激励计划的刺激下，俄罗斯部分家庭对住房和抵押贷款的投机性需求大幅增长，一定程度上缓解了俄罗斯国内房地产市场的库存量。

　　(全文完)

　　部分信息参考(全国房地产去库存现状与趋势研究报告)和凤凰房产。