张高丽出席中国发展高层论坛2013年年会开幕式

　　“目前仍有很多民生政策制度尚不完善、缺乏约束。我们应该帮助穷人，而不应该帮助懶人。"
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——财政部部长楼继伟

　　“房地产有无泡沫现象，很难用一句话回答。"
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——发改委副主任朱之鑫
　　3月24日上午，中国发展高层论坛2013年年会在北京开幕。中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽出席开幕式并致辞。财政部长楼继伟、发改委副主任朱之鑫等部委官员，以及来自海内外知名专家学者与会。论坛议题涉及中国改革方向、推进城镇化、房产调控等。此次论坛上，城镇化成为改革的一大热门话题。

　　土地徵购与批租巨大价差

　　新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年在会场说，推进城镇化的关键是土地制度。郑永年说，现在的农村土地制度是集体所有制，在集体土地所有制下，农村集体拥有土地，“土地表面上看是农民的唐僧肉，谁都想吃，地产商、地方政府想吃，上级政府想吃，但是主人——农民吃不到。”郑永年分析，“土地产生的利益一直被分配，重新分配，利益分配会产生很多冲突。”
　　经济学家、国务院发展研究中心研究员吴敬琏同意郑永年的意见，他认为，旧型的城镇化造成了很多问题，在这个过程中，大多数经济学家认为土地产权制度是首先要解决的问题，“因为旧型城镇化整个是由赚取土地差价推动的。”吴敬琏说，“这些年来，大概从这个差价得到的收入有不同的估计，最低的估计30万亿。”
　　吴敬琏指出，城镇化造成“运动”就是利用土地差价导致的。1982年宪法加上一条规定：城市土地国有。以前没有这个规定。当一个土地要变成工商业用地或者住宅用地、城市用地时，政府要徵购，而这个徵购价格和土地批租价格中间有很大的差距。
　　“为什麽城中村发生了大问题?就是农民不愿意用徵购价格卖给政府。”吴敬琏说，“像深圳这样的城市，如果把城中村都能利用起来，土地是完全够的，但是因为这样一个分割的产权制度，就造成农民不愿意把土地让出来。”

　　30万亿土地价差何来?

　　30万亿元巨额土地价差，从何而来?中国城镇化近年来快速推进，2011年的城镇化率已达到51.27%。“土地价差”，则是不少地方造城收获的“第一桶金”。以农业用地价格徵收、以建设用地价格出让，一进一出差价悬殊，获利丰厚。
　　根据土地管理法，徵收耕地的补偿费用主要包括土地补偿费和安置补助费，“两费”总和不得超过土地被徵收前3年平均年产值的30倍。
　　即使是按照最高30倍的标准，以一亩农地每年产出2000元计，最高也不过6万元。而随着房地产市场的快速膨胀、房价与地价的互推互涨，被徵用的农地转化为建设用地後，其拍卖价格可达到每亩数十万元乃至数百万元。除去土地补偿、农民安置、土地整理等成本，不少土地出让可谓“一本万利”。
　　相关调查显示，耕地徵用之后土地增值部分的收益分配中，投资者和当地政府拿大头，村级组织留下两三成，农民拿到的往往不到10%。国务院发展研究中心研究员刘守英说：“现行征地制度，很大程度上将不少农民排斥在土地增值收益分配体系之外。”
　　另一方面，地方政府对“土地价差”的依赖性越来越高。以地价快速上涨的2010年为例。中国房地产数据研究院提供的数据显示，当年各地都迎来“土地盛宴”，不少城市土地出让金收入创下新高。比如，大连当年的“卖地钱”达到1157.75亿元，相当於财政收入的231.2%!
　　除了直接卖地，地方政府还通过土地抵押贷款获取“造城款”，这方面的冲动也难以遏制。国家土地总督察办公室22日发布的《国家土地督察公告》显示，对全国36个市(区)的土地抵押融资情况开展督察发现，943个项目涉及违规抵押贷款1039.22亿元，涉及土地面积29.63万亩。
　　悬殊的土地价差，催生了新的社会不公。在南方某城市，200多亩土地，村民拿到的补偿及奖励款等累计不过2400多万元;而经地方政府“预征”、储备十几年後，出让的价格却剧增至20多亿元。百倍“价差”，让村民们难以接受，遂以上访等手段表达诉求。这样的土地纠纷，在近年来农地征补过程中层出不穷。